Con la Risposta all’Interpello n. 242 del 13 aprile 2021, l’Agenzia delle Entrate ha risolto un dubbio riguardante il computo delle pertinenze facenti parte di un edificio plurifamiliare, composto da un numero massimo di quattro unità immobiliari di proprietà di un unico proprietario o in comproprietà.

In diverse occasioni la dottrina si era espressa fornendo un’interpretazione di tipo “prudenziale”, facendo rientrare in tale computo anche le eventuali pertinenze laddove queste risultassero distintamente accatastate.

Una tale linea di condotta, tuttavia, prestava il fianco a critiche riguardanti il fatto che a beneficiare della maxi detrazione potessero rientrare, nella maggior parte dei casi, soltanto le villette bifamiliari dotate di autorimessa pertinenziale (accatastate C/6) abbinata al singolo appartamento.

Diversamente, le “palazzine” di unico proprietario, formate da quattro unità immobiliari nelle quali risultasse presente anche una sola pertinenza (categoria C/6 o C/2) a servizio di tutte le abitazioni facenti parte del corpo abitativo principale, non potevano fruire del superbonus, in quanto risultava superato il limite numerico richiesto dalla norma.

Finalmente, con la Risposta n. 242 del 13 aprile 2021, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire che, ai fini del computo del limite quantitativo delle unità immobiliari di cui trattasi, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Inoltre, con tale intervento, l’Amministrazione Finanziaria ha avuto modo di ribadire, anche per le tipologie immobiliari di cui trattasi, i seguenti concetti:

• trova sempre applicazione il limite che permette di effettuare interventi “trainati” al massimo su due unità immobiliari presenti nell’edificio (comma 10 dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020);
• con riferimento alla determinazione dei limiti di spesa (similmente a quanto previsto per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio), entreranno nel calcolo del numero delle unità immobiliari che compongono la palazzina anche le relative pertinenze.

Fatte queste premesse, cerchiamo di riepilogare il percorso normativo tracciato dal Legislatore tributario durante i mesi trascorsi.

Evoluzione normativa

Il dispositivo che ha introdotto il superbonus 110% prevedeva, originariamente, che per potere usufruire della maxi detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un fabbricato composto da più unità immobiliari, l’oggetto dei sopracitati interventi dovesse essere un edificio qualificato come “condominio”.

La definizione di “condominio” giuridicamente sussiste allorquando si tratti di un “edificio nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà” (Sentenza del 31 gennaio 2006, n. 2046).

Stante la sopracitata definizione, per sua natura, un condominio non potrà mai configurarsi laddove la proprietà delle sue singole unità immobiliari appartengano ad una sola persona fisica, pertanto, ricorrendo una tale situazione, al singolo proprietario non poteva essere riconosciuto il diritto di accedere al superbonus 110% per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio stesso.

A seguito delle modifiche all’articolo 119 del D.L. n. 34/2020 introdotte dall’articolo 1, comma 66, lettera n) della Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), la disciplina del superbonus può, ora, trovare applicazione sugli interventi effettuati, dalle persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Tale presa di posizione, è venuta quindi a modificare radicalmente le interpretazioni restrittive sino ad allora fornite dall’Amministrazione Finanziaria, consentendo ai proprietari unici (persone fisiche) di tutte le unità immobiliari costituite da palazzine composte da un massimo di quattro unità, di effettuare interventi di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020, sulle parti comuni dell’intero edificio (di fatto assimilandole a mini condomìni) nonché di intervenire anche sui singoli alloggi, nel rispetto del limite delle due unità per persona fisica stabilito dal comma 10 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Tutto ciò premesso, sorge spontanea la domanda riguardante la determinazione del limite quantitativo delle quattro unità abitative, in quanto la frequente presenza di pertinenze distintamente accatastate all’interno delle palazzine oggetto della modifica voluta dal legislatore, poteva compromettere la diffusa applicabilità della norma nel caso in cui anche tali pertinenze dovessero rientrare nel computo del suddetto limite.

La recente presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate, risolve, quindi, un dubbio interpretativo scegliendo la strada più favorevole al contribuente e allargando la platea dei soggetti potenzialmente interessati ad effettuare ristrutturazioni immobiliari, ha contribuito allo sviluppo di un settore strategico considerato il volano dell’economia del nostro Paese. 

A titolo puramente esemplificativo, facendo riferimento alla Risposta all’Interpello n. 329 del 10 settembre 2020, avvenuta nelle more delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio n. 178/2020 e alla luce delle recenti affermazioni “ufficiali”, possiamo, ora, aggiornare le conclusioni a cui era pervenuta l’Agenzia delle Entrate in tale occasione.

Infatti, diversamente da allora, la maxi detrazione potrà essere applicata agli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da tre unità abitative principali più due unità pertinenziali appartenenti ad un’unica persona fisica.