Come noto, la disciplina fiscale riferita ai canoni di locazione non percepiti dai proprietari di immobili ad uso abitativo ha subìto, nel corso degli ultimi tempi, numerosi interventi da parte del Legislatore.

Infatti, già con l’articolo 3-quinquies del Decreto Legge del 30 aprile 2019, n. 34 (che novella l’articolo 26 del TUIR), si era anticipata la detassazione dei canoni non riscossi dal locatore al momento in cui la mancata percezione dell’affitto fosse stata comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, con riferimento ai contratti di locazione stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.

A seguito di un emendamento al Decreto Sostegni (D.L. n. 41/2021), ancora in fase di conversione parlamentare, la possibilità di detassare gli affitti non pagati dal 1° gennaio 2020 per morosità del conduttore, prescinderà dalla data di stipula del contratto locativo. 

Pertanto, a seguito di tale emendamento, anche se i canoni non percepiti nel corso dell’anno 2020 dovessero riferirsi a contratti stipulati in data anteriore al 1° gennaio 2020, i locatori potranno escludere dalla propria base imponibile tali valori, se provano lo stato di morosità del conduttore attraverso un procedimento di intimazione di tale stato, ovvero attraverso una ingiunzione di pagamento, senza dovere più attendere la fine del procedimento di convalida dello sfratto.

Evoluzione normativa

Nella sua versione precedente, l’articolo 26 del TUIR, prevedeva che, nel caso non fossero stati percepiti i canoni di locazione per l’utilizzo di un immobile ad uso abitativo, gli stessi non avrebbero concorso a formare il reddito del locatore solamente dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Nel mentre tale procedura andava concretizzandosi, il locatore doveva versare le imposte sui canoni scaduti e non pagati e, a seguito di accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, veniva riconosciuto, al locatore stesso, un credito d’imposta di ammontare pari al valore dei canoni non percepiti.

È logico considerare come tra il momento conclamato della morosità e il termine del procedimento giurisprudenziale potessero trascorrere diversi mesi, pertanto il contribuente era costretto ad anticipare imposte non dovute restando in attesa di potere usufruire di un credito d’imposta di futuro accertamento.

Una prima modifica a tale modus operandi è intervenuta a seguito dell’articolo 3- quinquies del D.L. 34/2019, laddove è stato previsto che, per anticipare le tempistiche relative alla detassazione dei canoni non corrisposti, il locatore potesse comprovare la mancanza dell’incasso attraverso la procedura di intimazione di sfratto per morosità o con l’ingiunzione di pagamento.

Tale opportunità veniva concessa in riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.

Nella pratica, l’intimazione di sfratto e l’ingiunzione di pagamento normalmente coincidono, pertanto il locatore potrà sospendere la tassazione sui canoni non riscossi a partire dalla data di notifica dell’intimazione al conduttore tramite l’Ufficiale Giudiziario.

Resta tuttora invariata la possibilità concessa al locatore di vedersi riconosciuto un credito d’imposta pari all’entità dell’imposta eventualmente versata sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, risultanti dall’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Inoltre, la modifica apportata all’articolo 26 del TUIR dal Decreto n. 34/2019, viene a legittimare il trattamento fiscale (tassazione separata di cui all’articolo 21 del TUIR) riservato ai canoni percepiti in periodi d’imposta successivi a quello di riferimento, confermando un’impostazione già chiarita dalla Circolare Ministeriale del 12 maggio 2000, n. 95/E.

Emendamento al Decreto Sostegni (D.L. n. 41/2021)

La novità introdotta con l’emendamento al Decreto Sostegni (ancora in fase di conversione), riguarda l’estensione della possibilità di detassare i canoni non corrisposti dal 1° gennaio 2020 adottando la procedura più “snella e veloce” anche ai contratti locativi stipulati in data antecedente il 1° gennaio 2020.

Conseguentemente, nella redazione della prossima dichiarazione dei redditi (Modello 2021, redditi 2020) per procedere all’indicazione nel quadro RB del solo importo dei canoni incassati nel 2020 (indicando in colonna 7 il codice “4”), ovvero della rendita catastale, nel caso di mancato pagamento totale dei canoni relativi al 2020, il locatore dovrà risultare in possesso della documentazione comprovante l’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione del pagamento (se non prevista nell’intimazione stessa).

Nel caso, infine, il contribuente non fosse in possesso, prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, della documentazione attestante l’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento, lo stesso potrà ricorrere alla procedura, pur sempre vigente, del credito d’imposta.