Lo “Speciale Telefisco”, trasmesso in data 23 giugno 2021, conferma le recenti prese di posizione dell’Amministrazione Finanziaria (cfr. Risposta all’Interpello n. 242 del 13 aprile 2021) in ordine alle modalità di computo delle pertinenze facenti parte di una palazzina, formata da un numero di unità immobiliari da due a quattro, appartenente ad un unico proprietario o in comproprietà a più persone fisiche.

Le pertinenze non entrano nel computo del numero delle unità immobiliari, ma aumentano i limiti di spesa

Essendo un chiarimento che consente di risolvere una originaria diatriba dottrinale scaturita a seguito di una importante modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2021, riteniamo utile ripercorrere l’evoluzione interpretativa che ha portato l’Agenzia a sostenere l’impostazione maggiormente favorevole al contribuente.

Il tutto nasce dalla modifica, introdotta dall’articolo 1, comma 66, lettera n) della Legge di Bilancio 2021, al comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, che stabilisce che la maxi detrazione può applicarsi anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

A partire dal 1° gennaio 2021, pertanto, per tali fattispecie immobiliari non era più richiesta la qualifica di “condomini” per poter beneficiare della maxi detrazione, in quanto le palazzine così costituite venivano di fatto equiparati ad essi.

Originariamente, a titolo precauzionale, una parte della dottrina sosteneva che nel calcolo delle unità immobiliari qualificanti la “palazzina” dovessero rientrare anche le pertinenze, ma una tale interpretazione limitava, di fatto, le casistiche agevolabili circoscrivendole alle villette bifamiliari (di proprietario unico o in comproprietà) dotate di autorimesse distintamente accatastate.

L’intervento dell’Agenzia, effettuato in prima battuta con la Risposta ad Interpello n. 242 del 13 aprile 2021 e successivamente con la Risposta fornita in sede di “Speciale Telefisco 2021” di pochi giorni orsono, ha definitivamente spazzato via i dubbi originari, confermando che nel computo del numero delle unità immobiliari facenti parte della “palazzina” agevolabile dal “superbonus”, non devono ricomprendersi le pertinenze anche se distintamente accatastate.

Pertanto, ad esempio, un edificio composto da quattro appartamenti (A/3) e da quattro autorimesse (C/6) appartenente ad un unico proprietario, potrà fruire della maxi detrazione nel rispetto delle altre disposizioni previste dalla norma istitutrice.

In particolare ci riferiamo al fatto che l’unico proprietario del sopracitato edificio potrà sfruttare la detrazione del 110% per gli interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni della palazzina, mentre, relativamente agli interventi “trainati” effettuati sulle singole unità dell’edificio, dovrà rispettare la limitazione delle due unità immobiliari così come previsto dal comma 10 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020 che di seguito riportiamo:

“le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio”.

Altro aspetto positivo per il contribuente lo troviamo nel fatto che essendo la norma modificata dalla Legge di Bilancio 2021 inserita nel comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, i chiarimenti di prassi forniti in relazione ai “condomini” possono trovare applicazione anche per tali fattispecie.

Di conseguenza, nella determinazione dei tetti di spesa corrispondenti agli interventi sulle parti comuni che si andranno a realizzare, le pertinenze entreranno nel computo corrispondente, incrementando le opportunità di spesa dell’unico proprietario o dei comproprietari.

A titolo esemplificativo, per la palazzina dotata di quattro appartamenti e quattro unità pertinenziali distintamente accatastate, il limite singolo di spesa consentito dal legislatore per le parti comuni dovrà essere moltiplicato per otto.