Con la Risposta a Interpello n. 549 del 19 agosto 2021, l’Agenzia delle Entrate è tornata ad occuparsi delle modalità di assolvimento dell’IVA relativamente a una prestazione di servizi su beni immobili resa da un prestatore comunitario a favore di un soggetto passivo italiano.

Le prestazioni di servizi su beni immobili

In deroga al criterio generale dettato dall’art. 7-ter, D.P.R. n. 633/1972, le prestazioni di servizi relative a beni immobili si considerano territorialmente rilevanti ai fini IVA nel Paese in cui insiste l’immobile (mentre nelle operazioni B2B, invece, la regola generale prevede che la prestazione sia territorialmente rilevante nel Paese di stabilimento del committente).

In particolare, l’art. 7-quater, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 633/1972 (art. 47, Direttiva n. 2006/112/CE, secondo la Legislazione Europea), prevede che i servizi relativi a beni immobili siano assoggettati all’imposta dello Stato in cui è ubicato l’immobile, senza che assumano rilievo la qualità del committente (soggetto passivo o privato consumatore) o il Paese di stabilimento delle parti coinvolte nell’operazione (il prestatore e il committente).

In caso di operazioni B2B, inoltre, l’art. 17, comma 2, D.P.R. n. 633/1972, prevede che in relazione alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi effettuate da un soggetto passivo stabilito in un altro Paese membro, il cessionario o committente italiano sia tenuto ad assolvere gli obblighi di fatturazione e registrazione secondo le disposizioni recate dagli artt. 46 e 47, D.L. n. 331/1993, ossia mediante integrazione della fattura ricevuta dal prestatore comunitario (così come previsto per gli acquisti intracomunitari di beni).

La definizione di bene immobile

L’elemento caratteristico dei beni immobili è rappresentato dalla loro fissità al suolo. Tale caratteristica deve concretamente tradursi nella difficoltà di smontare o rimuovere il bene senza alterarlo o, comunque, senza dover sostenere rilevanti spese.

Secondo il Regolamento n. 1042/2013/UE (che ha modificato il Regolamento di esecuzione n. 282/2011/UE per quanto riguarda il luogo delle prestazioni di servizi), sono considerati beni immobili:

• una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, sulla quale è possibile costituire diritti di proprietà o di possesso;
• qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile o rimovibile.

Nel novero dei beni immobili rientrano poi le cose mobili che, ancorché spostabili o rimuovibili, costituiscono una componente strutturale ed essenziale dell’immobile nella quale sono incorporate, ossia:

• qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio, in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto (ad esempio porte, finestre, tetti, scale e ascensori);
• qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio (ad esempio, macchinari, impianti di rilevante dimensione, ecc.).

Oltre agli impianti e ai macchinari infissi al suolo e collegati all’opificio da opere murarie, assumono dunque natura immobiliare anche le cose mobili la cui rimozione renderebbe il fabbricato inidoneo all’uso, incompleto o, addirittura, distrutto.

Le prestazioni di servizi relative a beni immobili

Il Regolamento comunitario detta anche le linee guida per identificare i servizi relativi ai beni immobili, ricomprendendovi soltanto quelli che presentano un nesso sufficientemente diretto con il bene immobile.

 

I criteri per qualificare i servizi relativi a beni immobili
Servizi derivanti da un bene immobile	Si considerano immobiliari quando il bene immobile è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione (ad esempio, locazioni di immobili)
Servizi erogati o destinati a un bene immobile	Si considerano immobiliari qualora aventi per oggetto l’alterazione fisica (ad esempio, la manutenzione di fabbricati) o giuridica (ad esempio, i servizi notarili) di un bene immobile

 

I servizi derivanti da un bene immobile, in particolare, sono quelli che non possono essere erogati senza l’immobile a essi collegato e, pertanto, richiedono un collegamento diretto con un determinato immobile. I servizi aventi a oggetto l’alterazione fisica o giuridica del bene, invece, sono quelli che determinano qualsiasi tipo di modificazione fisica, ancorché lieve, o giuridica dell’immobile. Tra i primi rientrano i lavori immobiliari (financo, i servizi di pulizia); tra i secondi, invece, rientrano tipicamente i servizi notarili di trasferimento della proprietà dell’edificio.

Al fine di inquadrare correttamente le prestazioni di servizi che possono rientrare nel novero di quelli immobiliari, il Regolamento n. 1042/2013/UE contiene un’elencazione, non esaustiva, dei servizi rientranti nell’ambito di applicazione della deroga recata dall’art. 7-quater, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 633/1972.

 

I servizi relativi a beni immobili

Elaborazione di planimetrie per un fabbricato o per parti di un fabbricato destinato a un particolare lotto di terreno (a prescindere dal fatto che il fabbricato sia poi costruito)

Prestazione di servizi di sorveglianza o sicurezza nel luogo in cui è situato il bene immobile

Edificazione di un fabbricato sul suolo, nonché lavori di costruzione e demolizione effettuati su un fabbricato o sulle sue parti (in questa categoria rientrano tutte le tipologie di lavori di costruzione, compresa la ricostruzione, l’alterazione, la conversione, l’ampliamento, la demolizione totale o parziale di fabbricati esistenti o parti di essi)

Edificazione di strutture permanenti sul suolo (sopra o sotto il livello del mare), nonché lavori di costruzione e demolizione effettuati su strutture permanenti quali condotte del gas e dell’acqua, impianti di riscaldamento e raffreddamento, condotte fognarie e simili

Opere agricole e, in particolare, i servizi agricoli quali il dissodamento, l’aratura, la semina, la mietitura, l’irrigazione e la concimazione

Rilevamento e valutazione del rischio e dell’integrità di beni immobili

Valutazione di beni immobili, anche a fini assicurativi, per stabilire il valore di un immobile a garanzia di un prestito o per stimare eventuali rischi e danni nell’ambito di controversie

Locazione finanziaria o locazione di beni immobili, compreso il magazzinaggio di merci con assegnazione di una parte specifica dell’immobile a uso esclusivo del committente

Prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, compreso il diritto di soggiornare in un luogo determinato risultante dalla conversione di diritti di uso a tempo parziale e di diritti affini

Cessione o trasferimento di diritti per l’utilizzo di un bene immobile o di sue parti; in particolare, licenze per l’utilizzo di parte di un immobile, come la concessione di diritti di pesca e di caccia o l’accesso a sale di aspetto negli aeroporti, o l’uso di infrastrutture soggette a pedaggio, quali ponti o gallerie

Lavori di manutenzione, ristrutturazione e restauro di fabbricati o di loro parti, compresi lavori di pulizia (interni ed esterni) e di posa in opera di piastrelle, carta da parati e parquet

Lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione di strutture permanenti, quali condotte del gas e dell’acqua, condotte fognarie e simili

Installazione o montaggio di macchinari o attrezzature che, una volta installati o montati, possano essere considerati beni immobili (i servizi sono considerati relativi a beni immobili soltanto quando effettuati nel luogo ove insiste l’immobile)

Lavori di manutenzione e riparazione, ispezione e controllo di macchinari o attrezzature che possano essere considerati beni immobili (anche se effettuati da remoto)

Gestione immobiliare di beni immobili commerciali, industriali o residenziali, da o per conto del proprietario

Attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili e nella costituzione o nel trasferimento di determinati diritti su beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali)

Servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), quali le pratiche notarili, o alla stesura di contratti di compravendita aventi per oggetto la proprietà di beni immobili, anche qualora la sottostante operazione che dà luogo all’alterazione giuridica della proprietà non sia portata a compimento

 

Il regolamento contempla poi un elenco, sempre non esaustivo, dei servizi che non sono qualificabili come immobiliari.

 

I servizi non relativi a beni immobili

Elaborazione di planimetrie per fabbricati, o per loro parti, che non siano destinati a un particolare lotto di terreno

Magazzinaggio di merci in un bene immobile qualora non sia assegnata una parte specifica dell’immobile a uso esclusivo del destinatario

Prestazione di servizi pubblicitari se comportano l’uso di beni immobili (ad esempio, la pubblicità di un appartamento in vendita)

Intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi vacanza o terreni attrezzati per campeggio, qualora l’intermediario agisca in nome e per conto di un’altra persona (ad esempio, prenotazioni alberghiere effettuate da un’agenzia viaggi)

Messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d’esposizione, nonché servizi correlati atti a consentire l’esposizione di prodotti, quali la progettazione dello stand, il trasporto, il magazzinaggio dei prodotti, la fornitura di macchinari, la posa di cavi, l’assicurazione e la pubblicità

Installazione o montaggio, manutenzione e riparazione, ispezione o controllo di macchinari o attrezzature che non siano, o non diventino, parte di beni immobili

Gestione del portafoglio di investimenti immobiliari

Servizi legali in materia di contratti, comprese consulenze sulle clausole di un contratto per il trasferimento di beni immobili o consulenze per eseguire un siffatto contratto o dimostrarne l’esistenza, che non siano specificamente connessi al trasferimento di proprietà di beni immobili

 

Dalla lettura dei due elenchi emerge che taluni servizi possono assumere una diversa natura a seconda delle modalità con cui sono resi.

Modalità di assolvimento dell’imposta da parte del committente italiano

Come anticipato in premessa, con la Risposta a Interpello n. 549/2021, l’Agenzia delle Entrate è tornata a precisare le modalità di assolvimento dell’IVA in relazione alle prestazioni di servizi su beni immobili ricevute da un committente italiano, soggetto passivo.

Richiamando le indicazioni rese nella Risoluzione n. 21/E/2015, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che, ai sensi dell’art. 17, comma 2, D.P.R. n. 633/1972, l’imposta afferente alle prestazioni di servizi su beni immobili deve essere assolta dal committente nazionale, mediante integrazione della fattura ricevuta dal prestatore comunitario.

L’obbligo di assolvere l’imposta mediante l’inversione contabile ricorre anche nel caso in cui il prestatore estero sia identificato, ai fini IVA, in Italia, mediante identificazione diretta o rappresentante fiscale.

La fattura integrata con l’imposta afferente all’operazione deve poi essere annotata dal committente nel registro IVA acquisti e nel registro IVA vendite.

Da ultimo, si evidenzia che le prestazioni di servizi relative a beni immobili costituiscono servizi “specifici” e, pertanto, non devono essere dichiarate nei Modelli INTRASTAT.