Con la Risposta ad Interpello n. 956-1358/2021, che rettifica quanto precedentemente affermato con la Risposta n. 956-2514/2020, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che in caso di applicazione del “super sismabonus acquisti” tutti gli interventi trainati (comprensivi di quelli riferiti all’efficienza energetica di cui all’articolo 119, comma 2 del D.L. 34/2020) e di installazione delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, potranno dare luogo alle corrispondenti detrazioni laddove l’immobile oggetto di vendita abbia conseguito una riqualificazione energetica tale da realizzare il doppio salto di classe.

Per meglio comprendere la recente impostazione fornita dall’Amministrazione Finanziaria, ripercorriamo le specifiche tecniche che qualificano il cosiddetto “sismabonus acquisti” e “super sismabonus acquisti”.

“Sismabonus acquisti” e “super sismabonus acquisti”

La principale differenza tra il “sismabonus acquisti” e la sua versione “maggiorata” la troviamo nel fatto che, mentre nel primo caso l’agevolazione può essere sfruttata sia dai privati che dagli imprenditori o da coloro che esercitano una professione, la versione “maggiorata al 110%” riguarda esclusivamente l’acquisto dell’unità abitativa da parte di una persona fisica al di fuori dell’attività imprenditoriale.

La seconda importante differenza consiste nel fatto che gli immobili oggetto di demolizione e ricostruzione possono essere, nella versione “sismabonus acquisti”, sia abitativi che strumentali, mentre per la versione al 110% gli immobili dovranno risultare esclusivamente residenziali.

Non di scarsa rilevanza, inoltre, risulta essere la misura della detrazione d’imposta fruibile dai beneficiari, in quanto mentre nella versione “maggiorata” tale agevolazione raggiunge l’importante quota del 110%, nella versione “ordinaria” la detrazione arriva al 75% o all’85% a seconda che il rischio sismico si riduca di una o di due classi.

Ulteriore differenza la troviamo nell’individuazione della data entro la quale rogitare il trasferimento della proprietà; nel caso dell’ordinario “sismabonus acquisti” il rogito dovrà essere effettuato entro il 31 dicembre 2021, mentre con riferimento al “super sismabonus acquisti”, tale termine temporale slitta al 30 giugno 2022.

A titolo esaustivo precisiamo, inoltre, che in base ad una recente Risposta ad Interpello (n. 410 del 16 giugno 2021), l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, qualora ne ricorrano le condizioni, il contribuente sarà obbligato a scegliere la via del “super sismabonus acquisti”, tralasciando l’opportunità di optare per la detrazione “ordinaria”.

Vediamo, ora quali sono le caratteristiche comuni che definiscono le operazioni di super o sismabonus acquisti.

Le definizioni normative le troviamo all’interno dell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. 63/2013, combinato con l’articolo 119, comma 4 del D.L. 34/2020.

Si tratta dell’acquisto di unità immobiliari interamente ricostruite (quindi ristrutturate), ubicate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 individuate dall’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri del 28 aprile 2006, n. 3519.

Tali unità abitative devono essere demolite e ricostruite, anche con variazioni volumetriche o di sagoma previste dalle norme urbanistiche, secondo procedure autorizzative iniziate dopo il 1° gennaio 2017.

La cessione del fabbricato da parte dell’impresa di costruzioni deve avvenire entro trenta mesi dalla data di fine lavori e la detrazione potrà essere fruita dall’acquirente a partire dall’anno in cui i lavori sono terminati.

Il limite massimo della detrazione d’imposta spendibile secondo le regole dell’articolo 121 del D.L. 34/2020, risulta essere pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare acquisita comprensiva delle pertinenze anche se autonomamente accatastate.

Il “super sismabonus acquisti” attrae tutti gli interventi trainati

Sino al recente pronunciamento dell’Agenzia delle Entrate, si è sempre ritenuto (anche se non condiviso) che il “super sismabonus acquisti”, in qualità di intervento trainante, potesse affiancarsi solo all’installazione dei pannelli fotovoltaici e dei sistemi di accumulo dell’energia integrati negli impianti medesimi.

Grazie alla Risposta all’Interpello di cui abbiamo fatto cenno in premessa, possiamo ora affermare che tutti gli interventi trainati riferiti all’efficienza energetica (articolo 119, comma 2 del D.L. 34/2020) e l’installazione delle colonnine elettriche per la ricarica dei veicoli ecologici, potranno fruire del beneficio a loro riservato se presenti all’interno di operazioni qualificate come “super sismabonus acquisti”, sempreché vengano rispettate le condizioni richieste dalla norma.

Ci riferiamo, in particolare, al fatto che l’immobile oggetto di transazione commerciale abbia, a seguito della riqualificazione energetica, migliorato la propria classe di almeno due livelli, nonché alla condizione che gli interventi trainati risultino realizzati congiuntamente agli interventi trainanti e le relative spese siano sostenute all’interno dell’intervallo temporale definito tra la data di inizio e di fine lavori degli interventi trainanti.