Con la Risposta ad Interpello n. 650 del 1° ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha conferito meno “appeal” all’acquisto della “prima casa” effettuato dai giovani sotto i 36 anni di età, vanificando, in occasione della sottoscrizione del contratto preliminare, le agevolazioni tributarie a loro riservate dall’articolo 64, comma 6 del Decreto Legge 25 maggio 2021, n. 73 (Decreto Sostegni-bis).

Infatti, l’Amministrazione Finanziaria, attribuendo al contratto preliminare effetto solamente obbligatorio e, pertanto, non idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito, rinvia alla data di registrazione del contratto definitivo la possibilità di richiedere il rimborso delle imposte versate in sede di preliminare (tranne quelle corrisposte in misura fissa).

Una tale presa di posizione contrasta con la filosofia sancita dal principio di correttezza e collaborazione che dovrebbe caratterizzare il rapporto tra Amministrazione e contribuente, inoltre non sembra nemmeno coordinata con la “ratio” della norma agevolativa introdotta dal Decreto Sostegni-bis.

Contratto preliminare e agevolazioni “rimandate”

Come noto l’articolo 64, comma 6 del D.L. 73/2021, ha introdotto una misura agevolativa nei confronti dei giovani che intendono acquistare la loro “prima casa”, stabilendo che:

“gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE), stabilito ai sensi del Regolamento di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui”.

A livello temporale, ricordiamo che tale agevolazione si applica per gli atti stipulati nel periodo circoscritto tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022.

Il contratto preliminare consiste in un accordo sottoscritto tra le parti, ove le stesse si obbligano a portare a compimento un successivo contratto definitivo che richiamerà i contenuti e gli aspetti essenziali definiti in precedenza.

Tale contratto non trasferisce, di fatto, la proprietà dell’immobile, ma produce solo effetti obbligatori e non reali, pertanto, secondo l’Agenzia delle Entrate, considerato che le agevolazioni tributarie sono riservate esclusivamente agli atti traslativi o costituivi dei diritti reali di godimento, il contribuente, pur nel rispetto dei requisiti richiesti dalla norma, non potrà usufruirne in tale occasione, rimandando il tutto al momento in cui verrà sottoscritto il contratto definitivo.

Ricordiamo che l’articolo 10 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa (200 euro) all’atto della registrazione del contratto preliminare, inoltre, qualora il contratto preveda la corresponsione di somme a titolo di “caparra confirmatoria” o di “acconto prezzo non soggetti ad IVA”, avremo che:

• in riferimento alla “caparra confirmatoria”, è dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale nella misura pari allo 0,50% (articolo 6 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986);
• in riferimento agli “acconti prezzo non soggetti ad IVA”, è dovuta l’imposta di registro proporzionale nella misura del 3% (articolo 9 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. 131/1986).

Secondo la Risposta fornita dall’Amministrazione Finanziaria, il contribuente all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, pur avendo i requisiti richiesti per la fruizione del trattamento agevolato previsto dal Decreto Sostegni-bis (D.L. n. 73/2021), dovrà versare le imposte dovute al pari degli altri soggetti non agevolati, rinviando la richiesta di rimborso al momento in cui ratificherà il passaggio di proprietà nel rispetto delle disposizioni sulla decadenza sancite dall’articolo 77 del D.P.R. 131/1986.

Queste ultime norme prevedono, infatti, che il rimborso dovrà essere richiesto, a pena di decadenza di tale diritto, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”.

Considerato che il diritto alla restituzione sorge una volta avvenuta la registrazione del contratto “definitivo”, il periodo triennale decorre dalla data in cui sarà registrato tale ultimo atto.