Con la Risposta ad Interpello n. 704 del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate si è espressa sulla determinazione del valore fiscalmente riconosciuto della parte edificabile di un terreno già oggetto di rivalutazione, ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione e della quota scomputabile dell'imposta sostitutiva versata in caso di effettuazione di una seconda rivalutazione parziale.

Il caso esaminato dall’Amministrazione Finanziaria riguarda, in particolare, un soggetto che nel 2010 ha effettuato la rivalutazione fiscale di un terreno edificabile. In seguito, diversi provvedimenti comunali hanno determinato, tra l'altro, la riduzione dell’area edificabile da oltre 11.000 metri agli attuali 1.000 metri quadrati.

Tale soggetto intende ora cedere la sola parte edificabile del terreno e si è dunque rivolto all’Agenzia delle Entrate per comprendere:

• quale sia il valore fiscalmente riconosciuto attribuibile a tale specifica area ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione;
• se è possibile, ipotizzando una nuova rivalutazione, scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già versata in occasione della prima rivalutazione dell’intera area.

In relazione alla determinazione del valore fiscale da considerare per la parte di terreno che il soggetto istante intende cedere, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che occorre utilizzare un criterio proporzionale. In particolare, è necessario calcolare il valore al metro quadro attribuito al terreno dal perito nel 2010, effettuare il rapporto tra il valore venale attribuito al terreno dalla perizia del 2010 e i metri quadri della superficie inizialmente edificabile, per poi moltiplicarlo per i metri quadri dell'area attualmente riconosciuta come edificabile. Il valore così ottenuto può essere utilizzato quale riferimento per il calcolo dell’eventuale plusvalenza da cessione.

Allo stesso modo, qualora sia effettuata una nuova rivalutazione, il soggetto istante non può scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella totalmente versata in occasione della prima rivalutazione, ma soltanto la quota parte di tale importo riferibile, sulla base di un criterio proporzionale, all'area di cui si intende rideterminare nuovamente il valore.

Qualora il soggetto istante proceda con la nuova procedura di rivalutazione, pertanto, ben difficilmente potrà scomputare dalla relativa imposta sostitutiva quanto a suo tempo versato per la prima rivalutazione.