Con l’articolata Risposta ad Interpello n. 665 del 6 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’indipendenza funzionale di appartamenti presenti all’interno di un edificio plurifamiliare rispondente alle caratteristiche del condominio, anche per la presenza di distinti proprietari, non compromette l’utilizzo dei limiti di spesa riservati agli edifici plurifamiliari.

Per tradurre, a lato pratico, una tale affermazione, si può esaminare il caso proposto dall’istante, in cui due possessori di appartamenti funzionalmente indipendenti, ma collocati in un’unica palazzina composta da due unità residenziali e due pertinenze, di comune accordo, intendono effettuare interventi di isolamento termico sull’involucro comune dell’edificio.

Ricorrendo una tale fattispecie, l’essere funzionalmente indipendenti, sia per quanto riguarda gli impianti che per l’accesso dall’esterno, potrebbe compromettere, in termini di importo, la soglia limite entro la quale determinare la spesa ammissibile al beneficio della maxidetrazione.

Infatti, se considerassimo il tetto di spesa fissato per l’unità immobiliare unifamiliare, la soglia agevolata massima per la realizzazione di tali interventi si attesterebbe a 100.000 Euro (50.000 euro per due appartamenti unifamiliari), mentre utilizzando i criteri propri del “minicondominio” tale soglia massima salirebbe a 160.000 Euro (corrispondente a 40.000 moltiplicato 4), considerato che nel calcolo dei limiti di spesa (riservato ai condomini) entrerebbero a fare parte, oltre alle unità immobiliari, anche le pertinenze.

La Risposta dell’Agenzia giunge ad una conclusione che, a parere di chi scrive, appare alquanto logica, precisando che “poiché l’istante dichiara che le unità immobiliari che compongono l’edificio, benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune le facciate ed il tetto e tenuto altresì conto della presenza di una pluralità di proprietari, si ritiene che, nell’ambito della fattispecie in esame, i chiarimenti di seguito riportati di riferiscono alla nozione di “condominio” sulla base di quanto dichiarato in sede di documentazione integrativa dall’istante”. 

Infatti, la definizione di “unità funzionalmente indipendente ed autonoma” introdotta dal legislatore, trova la sua ragione d’essere nel fatto che si voleva rendere maggiormente accessibile la fruizione della maxidetrazione, per gli interventi di riqualificazione energetica, nei casi in cui fosse risultato difficile trovare un consenso a livello condominiale e non per impedire di accedervi, in qualità di condominio, laddove tale consenso sussisteva ab origine.

Pertanto, logica vuole che quando si interviene su spazi comuni di edifici plurifamiliari, pur essendo proprietari di unità che per proprie caratteristiche funzionali si possono considerare unifamiliari, i criteri da seguire nella determinazione dei limiti di spesa sono quelli condominiali.