La Direzione Regionale della Lombardia con un suo intervento (protocollo n. 904-2305/2021) non pubblicato dall’Agenzia delle Entrate, ha offerto un’apertura sul concetto di prevalenza residenziale riferita alle unità immobiliari plurifamiliari (c.d. condomini), considerando rilevanti le pertinenze delle abitazioni che le compongono.

Come noto, il concetto di prevalenza residenziale riferita agli edifici condominiali riveste un’importanza strategica per quanto riguarda l’applicazione della maxi detrazione meglio nota come superbonus 110%.

Infatti, secondo quanto stabilito dalla Circolare n. 24/E/2020, l’essere a prevalenza abitativa conferisce al condominio una qualità tale da consentire a tutti i proprietari delle unità abitative e non (esempio strumentali o merce) del condominio in oggetto di fruire della maxi detrazione per gli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio stesso. In aggiunta a ciò, con riferimento ai soli proprietari delle unità abitative, qualora questi effettuino anche interventi cosiddetti trainati nei propri appartamenti, potranno farli rientrare, ricorrendone le condizioni, tra quelli che beneficiano della disciplina del superbonus.

Condominio a rilevanza abitativa

Per essere considerato tale, è necessario che nel condominio siano presenti unità immobiliari a destinazione residenziale la cui superficie complessiva risulti superiore al 50% della superficie totale dell’edificio.

Al ricorrere di tale condizione è possibile ammettere alla maxi detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Mentre, nel caso la condizione sopra evidenziata non risultasse rispettata, il condominio sarebbe considerato non residenziale nel suo complesso con la conseguenza che gli interventi effettuati, sia sulle parti comuni dell’edificio che su quelle personali degli appartamenti esclusivamente residenziali, per potere fruire della maxi detrazione, dovrebbero sottostare al parere di coloro (proprietari degli appartamenti non residenziali) che non avendone diritto potrebbero esercitare opposizione in sede di assemblea condominiale.

Fatte queste premesse, vediamo in cosa consiste l’apertura della DRE Lombarda alla luce del fatto che nel qualificare la prevalenza residenziale hanno sempre giocato un ruolo piuttosto controverso il conteggio degli spazi pertinenziali.

Assume, infatti, importanza strategica il fatto che le unità pertinenziali (categoria C/2 - soffitte, categoria C/6 - autorimesse, categoria C/2 - cantine), autonomamente accatastate rilevino o meno sul conteggio degli spazi complessivi, in quanto sino ad oggi si era propensi a considerarle non idonee a qualificare uno spazio residenziale e, pertanto, venivano escluse dal calcolo in oggetto.

Una prima possibile lettura espansiva veniva fornita dall’articolo 817 del Codice Civile laddove veniva precisato che le pertinenze sono destinate a servizio ed ornamento dell’immobile principale, affermandone una funzione residenziale quanto meno in senso lato.

Con l’intervento della Direzione Regionale della Lombardia, si è voluta dare rilevanza al concetto di superficie catastale, come determinata in base a quanto previsto nell’allegato C del D.P.R. del 23 marzo 1998, n. 138, affermando che le pertinenze seguono la natura dell'immobile a cui sono asservite.

Pertanto, le stesse assumeranno valenza di superficie residenziale, partecipando in modo sostanziale alla determinazione del requisito sulla prevalenza.