Con l’Ordinanza n. 30756 del 29 ottobre 2021, la Corte di Cassazione conferma quanto già affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’Interpello n. 331 del 10 settembre 2020, laddove si stabiliva che la vendita di un immobile da demolire per la costruzione di un nuovo fabbricato da parte dell’acquirente non poteva essere qualificata e tassata come cessione di terreno edificatorio e quindi soggetta alle regole previste per i redditi diversi (articolo 67 del TUIR). 

Come noto, infatti, l’articolo 67, comma 1 lettera b) del TUIR include tra i redditi diversi (tassandoli) le plusvalenze derivanti dalle cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Il motivo del contendere, a fronte del quale l’Ordinanza in oggetto trova applicazione, trae origine dal fatto che l’Amministrazione Finanziaria trattava alla stregua di una compravendita di area edificabile (da tassare come reddito diverso) la cessione di un edificio da demolire successivamente all’acquisto da parte del cessionario per la costruzione di un nuovo fabbricato.

I Giudici di merito, precisando che un terreno sul quale insiste un fabbricato è da ritenersi già edificato (a prescindere dal fatto che tale edificio assorba l’intera capacità edificatoria del terreno), affermano un concetto in base al quale tale condizione non può modificarsi in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria in quanto tale potenzialità è già stata esplicata ab origine.

Inoltre, tale principio non subisce alcuna contaminazione dal fatto che su tale terreno l’edificio sarà successivamente demolito per la ricostruzione di un edificio nuovo da parte dell’acquirente.

La demolizione, infatti, è un evento futuro rimesso ad un soggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato all'imposizione fiscale e ciò vale anche qualora il venditore abbia già presentato domanda per la demolizione e la ricostruzione dell'immobile, successivamente volturata a nome dell'acquirente.

A sostegno dell’impostazione fornita dalla Suprema Corte, si richiama, inoltre, la Sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019 che afferma un principio di diritto secondo il quale “nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile”.

I Giudici ricordano, infine, che il nuovo orientamento dell’Agenzia delle Entrate era già stato palesato con la Circolare 23/E/2020. In tale documento l’Amministrazione Finanziaria aveva indicato di adeguarsi all’orientamento espresso dai Giudici di legittimità e che, pertanto, dovevano essere considerare superate le indicazioni della precedente Risoluzione n. 395/E del 2008 (si veda nostra circolare n. 433/2020).