Con la pubblicazione della nuova Legge di Bilancio 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234), possiamo tracciare il perimetro degli ultimi provvedimenti presi in relazione alla disciplina tributaria meglio nota come superbonus 110%.

Come noto in sede di discussione parlamentare, numerose sono state le prese di posizione delle diverse correnti politiche che in un modo o nell’altro volevano mantenere anche per l’anno in corso il tessuto normativo già delineato in precedenza.

La scelta definitiva ha rivisto alcune disposizioni che nella presente circolare cercheremo di riepilogare brevemente.

In particolare, anche l’anno 2022 vedrà come protagonista la disciplina del superbonus 110% seppure con qualche modifica sostanziale riservata agli interventi sulle cosiddette villette.

Proprietà unifamiliari o funzionalmente indipendenti

In particolare, abbandonati i riferimenti all’ISEE o al concetto di abitazione principale del soggetto beneficiario, il nuovo comma 8-bis dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020 ora precisa che per gli interventi realizzati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b) dello stesso articolo 119, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati i lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Tale condizione è, pertanto, richiesta per gli interventi realizzati negli immobili unifamiliari (esempio villette) e nelle unità immobiliari inserite in contesti plurifamiliari rispondenti al requisito dell’indipendenza funzionale.

Ricordiamo che l’indipendenza funzionale di un immobile facente parte di un contesto plurifamiliare la si raggiunge avendo il beneficiario la proprietà esclusiva di almeno tre dei seguenti impianti:

• acqua;
• luce;
• gas;
• riscaldamento;

ed essendo dotato l’immobile di un accesso autonomo anche se inserito all’interno di un’area di non proprietà esclusiva.

Ci corre l’obbligo di segnalare come il riferimento espresso dal Legislatore riguardante il “30% dell’intervento complessivo” debba essere tenuto nella dovuta considerazione in quanto, in assenza di ulteriori chiarimenti, per individuare il raggiungimento del requisito, sarà possibile fare riferimento a quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate nella sua Risposta ad Interpello n. 791 del 24 novembre 2021.

In tale occasione, infatti, l’Amministrazione Finanziaria ha avuto modo di specificare che nel calcolo della percentuale andranno incluse tutte le spese previste dal capitolato, siano queste agevolate o non agevolate.

Super sismabonus acquisti

La Legge di Bilancio 2022, prevede anche lo slittamento al 31 dicembre 2022 (diversamente sarebbe terminato il 30 giugno 2022) per il super sismabonus acquisti, operazione per la quale non sussiste il rispetto della condizione dell’effettuazione dei lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

La ragione di ciò la si comprende semplicemente dal fatto che per tale fattispecie il beneficio ricade sull’acquirente dell’immobile e non riguarda l’effettuazione di alcun intervento, in quanto sarà l’impresa edile ad eseguire la ricostruzione degli edifici previamente demoliti.

Precisiamo, inoltre, che il rogito notarile ed i rispettivi pagamenti dovranno rispettare la scadenza del 31 dicembre 2022 anche qualora, una volta ceduti gli appartamenti ad acquirenti diversi, il fabbricato risulterà essere un condominio in quanto l’ulteriore proroga prevista per i condomini (vedi oltre), non sarà estensibile al super sismabonus acquisti (Sentenza DRE dell’Emilia Romagna n. 909-350/2021).

Condomini e palazzine fino a quattro unità possedute da singolo proprietario

Con riferimento agli interventi eseguiti dai condomini o dalle persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici composti da due a quattro unità immobiliari, la Legge di Bilancio 2022 ha previsto una proroga temporale del superbonus fino al 31 dicembre 2025, seppure stabilendo un “decalage” alla maxi detrazione applicabile secondo le seguenti scadenze:

• fino al 31 dicembre 2023 l’aliquota della maxi detrazione sarà il 110%;
• le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 fino al 31 dicembre 2024, potranno fruire di una detrazione pari al 70%;
• le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 fino al 31 dicembre 2025, godranno di una detrazione pari al 65%.

Interventi trainati

Eliminando una distorsione intervenuta in sede di redazione del Disegno di Legge, il Legislatore, nella formulazione finale della Legge di Bilancio 2022, ha provveduto ad allineare la scadenza dei lavori trainati a quella dei lavori trainanti.

In particolare, viene disposto che la maxi detrazione spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 anche per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno del condominio o dell’edificio edificio interamente posseduto.

Ne consegue, quindi, che anche per gli interventi trainati il superbonus può essere fruito fino al 31 dicembre 2025.