Con la Risposta ad Interpello n. 10 dell’11 gennaio 2022, l’Agenzia delle Entrate è ritornata a precisare quali sono le caratteristiche che qualificano un condominio a destinazione prevalentemente residenziale.

Come noto, infatti, la prevalenza residenziale di un condominio comporta delle conseguenze in termini di superbonus, che consentono fare ottenere i benefici della maxi detrazione anche a coloro che, partecipando alle spese sulle parti comuni del condominio e limitatamente a queste, non risultano essere proprietari di immobili abitativi.

Diversamente, laddove le caratteristiche del condominio lo qualifichino come non prevalentemente residenziale, saranno solamente i proprietari degli immobili a destinazione abitativa a potere fruire del beneficio della maxi detrazione sugli interventi riferiti sia alle parti comuni (trainanti) che alle singole unità immobiliari residenziali (trainati) non rientranti tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (Circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E).

Risposta ad Interpello n. 10 dell’11 gennaio 2022

Fatta questa doverosa premessa, la particolare fattispecie esaminata dall’Agenzia delle Entrate a seguito dell’istanza del contribuente, verteva sul fatto che gli interventi trainanti e trainati eseguiti nella struttura riguardavano un condominio formato da tre unità immobiliari separate così rappresentate:

• edificio A, composto da quattro unità immobiliari ad uso abitativo;
• edificio B, composto da sei unità immobiliari, di cui due ad uso abitativo e quattro a diversa destinazione;
• edifico C, costituito da un immobile di categoria catastale D/6 (fabbricati e locali per esercizi sportivi), strutturalmente separato, dotato di autonomo impianto di riscaldamento e con accesso autonomo accessibile da un vano dell’edificio B.

La richiesta del contribuente mirava a conoscere la giusta procedura da adottare per la determinazione del requisito della prevalenza residenziale in quanto, se nel calcolo delle superficie complessiva fosse stata inserita anche quella dell’immobile classificato nella categoria catastale D/6, la percentuale adibita a residenziale sarebbe risultata essere pari al 45% della superficie totale dell’intero complesso e, pertanto avrebbe conferito al condominio la qualifica di “non prevalentemente residenziale”. 

L’Agenzia delle Entrate, esaminati i fatti e dopo avere effettuato un’attenta analisi della disciplina di riferimento, ha adottato una interpretazione letterale della norma sostenendo che il condominio resta tale anche se composto da diverse unità indipendenti tra di loro, laddove viene a comporre un’unica comunità.

Infatti, richiamando quanto riportato nella Circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, l’Amministrazione Finanziaria ha affermato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando un principio di prevalenza della funzione residenziale rispetto all'intero edificio.

È stato, inoltre, precisato che i requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di un accesso autonomo non rilevano ai fini della determinazione della prevalenza residenziale, in quanto servono solamente ad identificare le caratteristiche delle unità immobiliari unifamiliari o delle unità immobiliari poste all’interno di edifici plurifamiliari.

In base alle considerazioni svolte, pertanto, il condominio presentato dall’istante risulterà essere “non prevalentemente residenziale”, con le conseguenze viste in premessa riferite agli interventi realizzati:

• proprietari degli immobili abitativi: detrazione 110% su interventi riguardanti le parti comuni (trainanti) e detrazione 110% su interventi eseguiti sulle unità immobiliari di proprietà (trainati) sempreché tali unità immobiliari non risultino appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• proprietari degli immobili diversi dagli abitativi: non fruiscono della detrazione al 110% a fronte di tutti gli interventi realizzati.

 

 

 

 

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