Il proprietario di un fondo rustico intenzionato a costruirvi un edificio di civile abitazione deve preliminarmente ottenere il premesso di costruire dal Comune territorialmente competente, oltre che l’autorizzazione paesaggistica qualora il terreno sia vincolato.

Detti atti amministrativi possono, altresì, autorizzare la realizzazione di un edificio di volumetria superiore rispetto a quella originaria del lotto, nell’ipotesi in cui l’interessato ottenga l’accorpamento al proprio di altri terreni. Si parla, in questo caso, di c.d. cessione di cubatura.

La cessione di cubatura è, infatti, un atto negoziale tramite cui viene ceduta la cubatura edificabile di un terreno (c.d. fondo di decollo) a favore di un altro terreno (c.d. fondo di atterraggio), così da aumentarne l’indice di edificabilità rispetto a quello di partenza e, conseguentemente, ottenere dal Comune un permesso di costruire per una volumetria maggiore.

La ratio si rinviene nel fatto che, sebbene il terreno a cui viene sottratta parte della volumetria e quello di atterraggio appartengano di norma a differenti titolari, le potenzialità edificatorie di una determinata zona urbanistica possono essere sfruttate anche solo da un unico soggetto.

I requisiti, al contrario, indispensabili per legittimare la cessione di cubatura, sono i seguenti:

• la vicinanza tra il fondo di decollo e quello di atterraggio. La vicinanza richiede che i terreni, quantunque non necessariamente confinanti, siano contigui o comunque collegati fra loro così da realizzare un unico lotto dal punto di vista funzionale;
• l’inserimento del fondo di decollo e di quello di atterraggio all’interno della stessa zona urbanistica. Se le due aree fossero site in due differenti zone urbanistiche non si potrebbe, infatti, mantenere la densità edilizia massima di ciascuno dei due terreni ma, al contrario, si realizzerebbe un superamento della densità edilizia massima concessa dai vigenti strumenti urbanistici per la zona oggetto di incremento;
• l’identica destinazione urbanistica e gli stessi indici di fabbricabilità tra il fondo di decollo e quello di atterraggio.

Ne consegue che, in presenza di cessione di cubatura di un terreno edificabile ubicato in zona urbanistica diversa rispetto a quella del fondo di atterraggio a destinazione agricola e con vincolo paesaggistico, l’eventuale permesso di costruire maggiorato e l’autorizzazione paesaggistica rilasciate al cessionario sono atti nulli per inosservanza dei requisiti richiesti per la cessione di cubatura.

Quanto alle zone vincolate, la Cassazione precisa, inoltre, come la cubatura che deriva dall’asservimento del terreno limitrofo non deve discostarsi molto da quella originaria del lotto su cui edificare, per evitare un maggior impatto urbanistico che si verificherebbe proprio in considerazione del pregio ambientale del sito (Cass. Penale, 22 ottobre 2019, n. 53253).  

Giova infine ricordare che, in forza dell’intervenuta cessione di cubatura, il cedente non potrà più domandare al Comune il permesso di costruire sul terreno la cui volumetria è stata accorpata al fondo di atterraggio, pur mantenendone la titolarità. Detto in altri e più chiari termini, il titolare del fondo di decollo non potrà più utilizzare la volumetria ceduta con l’atto di asservimento volontario.

Proprio in quanto viene posto un vincolo di inedificabilità a discapito del cedente, la cessione di cubatura va trascritta nei pubblici registri immobiliari così da portarla a conoscenza anche dei terzi estranei all’operazione.

Se, quindi, il cedente dovesse in futuro alienare la sua proprietà, il nuovo acquirente è consapevole, fin da subito, dell’impossibilità di edificare su quella parte di terreno la cui cubatura è stata ceduta a favore del cessionario.

A tale proposito, il cedente è tenuto, altresì, a dare il proprio consenso al rilascio del permesso di costruire per una volumetria superiore a quella iniziale a favore del cessionario.

In conclusione, lo strumento negoziale della cessione di cubatura, espressione dell’autonomia negoziale ex art. 1321 c.c., dev’essere utilizzato con parsimonia e nel rispetto delle prescrizioni di legge per evitare di incorrere nella nullità degli atti con cui è stata concessa la facoltà di edificare per una volumetria superiore rispetto a quella del lotto interessato dai lavori.

 

Stefania Avoni, avvocato

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