Dal 1° gennaio 2022 sono, di fatto, ripartiti i termini temporali previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, riguardanti le agevolazioni prima casa, nonché i termini individuati dall’articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, che disciplina il credito d’imposta in caso di riacquisto della prima casa.

Come noto, infatti, il Legislatore tributario, al fine di agevolare quei contribuenti che, per cause indipendenti dalla loro volontà e determinate dall’emergenza sanitaria da COVID-19, si sono trovati nell’impossibilità di rispettare le tempistiche richieste dal D.P.R. n 131/1986 e dalla Legge n. 448/1998, aveva disposto un periodo di congelamento dei suddetti termini, a partire dal 23 febbraio 2020 e fino al 31 dicembre 2021.

Tale sospensione la si ritrova nell’articolo 24 del Decreto Legge 8 aprile 2020, così come modificato dall’articolo 3, comma 11-quinquies del D.L. 31 dicembre 2020, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 febbraio 2021, n. 21.

Termini temporali ripristinati

Il ripristino dei termini temporali correlati alle agevolazioni prima casa sono tornati a scorrere dal 1° gennaio 2022, pertanto, da tale data, riprendono dal punto in cui erano stati eventualmente bloccati.

Prima di chiarire il concetto appena esposto avvalendoci di esemplificazioni concrete, ripercorriamo l’elenco dei termini oggetto di sospensione e di ripartenza.

In pratica, la Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, stabilisce che il pagamento dell’imposta di registro agevolata (2%) e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro cadauna, previsto per l’acquisto della prima casa, si applica al ricorrere dell’osservanza delle seguenti condizioni temporali:

• il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, che decorre dal giorno dell’acquisto agevolato (ricordiamo che, limitatamente agli acquisti di immobili sottoposti ad uno o più interventi cosiddetti trainanti di riqualificazione energetica ai fini del superbonus 110%, tale termine è stato portato a trenta mesi);
• il termine di un anno (decorrente dall’acquisto agevolato) per l’alienazione della ex prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con i benefici fiscali;
• il termine di un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, per evitare la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile alienato prima di cinque anni (termine decorrente dalla data dell’alienazione avvenuta entro il lustro).

Inoltre, la sospensione dei termini riguardava anche la possibilità, offerta dall’articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, di utilizzare un credito d’imposta (determinato nell’ammontare) al ricorrere del rispetto della seguente condizione temporale:

• il termine di un anno per il riacquisto, a qualsiasi titolo, di un nuovo immobile per il quale siano previste le condizioni agevolative riservate alla prima casa già usufruite in precedenza.

In definitiva, il congelamento dei termini stabilito per Legge ha, di fatto, allungato di 677 giorni le tempistiche richieste per potere usufruire dei benefici fiscali correlati all’acquisto della prima casa.

Riportiamo di seguito alcuni esempi al fine di chiarire i concetti espressi nella presente circolare.

Esempio 1

Tizio acquista la sua prima casa in data 23 dicembre 2019

Senza sospensione dei termini:

Tizio deve trasferire la sua residenza entro 18 mesi: entro il 23 giugno 2021

Con la sospensione dei termini:

Tizio riprende a contare i 18 mesi considerando che al momento dell’inizio della sospensione ne erano già trascorsi 2; quindi, a partire dal 1° gennaio 2022, deve contare altri 16 mesi.

Tizio deve trasferire la sua residenza: entro il 1° maggio 2023 (cioè 677 giorni dopo la scadenza ordinaria).

Nel caso, invece, l’acquisto agevolato sia avvenuto all’interno del periodo di congelamento dei termini (23 febbraio 2020 - 31 dicembre 2021), i 18 mesi necessari per il trasferimento della residenza decorrono a partire dal 1° gennaio 2022, pertanto scadranno sempre il 1° luglio 2023.

Esempio 2

Tizio, giovane under 36, acquista la sua prima casa in data 16 novembre 2021, con l’obbligo di rivendere la sua ex prima casa entro un anno dal nuovo acquisto.

Senza sospensione dei termini:

Tizio deve rivendere la sua ex prima casa entro il 16 novembre 2022.

Con la sospensione dei termini:

Tizio ha acquistato la sua seconda prima casa durante il periodo di congelamento dei termini temporali, pertanto la scadenza prevista per l’alienazione della sua ex prima casa ha cominciato a decorrere dal 1° gennaio 2022, quindi se vuole mantenere l’agevolazione a lui potenzialmente spettante, dovrà vendere la sua ex prima casa entro il 1° gennaio 2023.