Con la Risposta ad Interpello n. 40 del 21 gennaio 2022, l’Agenzia delle Entrate, riaffermando un postulato presente anche nella Circolare n. 30/E/2020 (quesito 4.4.6), è tornata a valorizzare, ai fini dell’applicazione del superbonus, la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.

In pratica, il caso posto all’esame dell’Amministrazione Finanziaria, riguardava due coniugi che, avendo acquistato singolarmente due unità immobiliari abitative facenti parte di un cosiddetto “mini condominio” con l’intenzione di procedere ad un intervento di demolizione e ricostruzione che portasse alla realizzazione di una sola unità immobiliare (detenuta in comproprietà) da accorpare con fusione catastale, chiedevano chiarimenti in relazione alle tempistiche per l’applicazione della maxi detrazione.

L’occasione della recente emanazione della Legge di Bilancio 2022 ha permesso all’Agenzia delle Entrate, oltre che di riaffermare un principio già assodato (situazione dell’immobile all’inizio dei lavori), anche di esaminare il caso in relazione alle nuove tempistiche di applicazione del superbonus.

Infatti, essendo l’edificio, all’inizio dei lavori, composto da due unità immobiliari distinte che lo qualificavano come “mini condominio”, gli interventi ammessi alla disciplina del superbonus non solo potevano fruire del limite di spesa previsto per gli edifici condominiali (utilizzo del plafond moltiplicato per le due unità presenti), ma potevano anche sfruttare le nuove tempistiche previste per tali tipologie di edifici i quali, secondo la Legge 30 dicembre 2021 n. 234 (Legge di Bilancio 2022), possono allungare il periodo di applicazione del disciplinare superbonus fino al 31 dicembre 2025.

Ricordiamo, tuttavia, che la Manovra Economica di fine anno ha anche previsto il famoso decalage delle detrazioni spettanti per gli interventi di cui trattasi, pertanto la percentuale del 110% potrà essere fruita fino al 31 dicembre 2023, mentre nel 2024 la percentuale scenderà al 70% per poi scendere ulteriormente al 65% nell’anno 2025. 

Soluzione diametralmente opposta sarebbe stata proposta nel caso i coniugi fossero partiti da un immobile unico soggetto ad un successivo frazionamento, che lo portasse a diventare, al termine dei lavori, un edificio composto da due unità abitative distinte.

In tal caso, infatti, la penalizzazione sarebbe stata importante non solo in termini di spesa (plafond riferito all’unico edificio presente alla partenza dei lavori), ma anche in termini di tempistiche perché per sfruttare la maxi detrazione avrebbero avuto quale termine ultimo ordinario il 30 giugno 2022, prorogabile al 31 dicembre 2022 alla sola condizione di avere eseguito il 30% dei lavori complessivi entro il prossimo 30 giugno.

Considerazioni

Alla luce delle valutazioni più sopra riportate, risulta evidente una possibile strategia da adottare qualora si volesse usufruire del maggior spazio temporale che il Legislatore ha concesso ai condomini e ai proprietari unici o in comproprietà di edifici costituiti da due a quattro unità immobiliari.

Laddove possibile, infatti, un eventuale frazionamento dell’unica unità immobiliare effettuato prima di cominciare i lavori, potrebbe permettere al contribuente di allungare le tempistiche dell’operatività del superbonus, nonché di sfruttare l’effetto moltiplicatore sul plafond delle spese ammissibili.

Tale soluzione appare percorribile specialmente nel caso gli immobili rurali abitativi assegnati (ad esempio in locazione) ai soci di società agricole, che spesso, per loro natura, si prestano ad un’eventuale frazionamento in quanto di notevoli dimensioni, elemento, quest’ultimo che, oltretutto, può comportare il problema della qualifica dell’unità come immobile di lusso.

A ben vedere, quindi, un ipotetico frazionamento effettuato nelle giuste tempistiche e seguendo i corretti percorsi autorizzativi, potrà portare al superamento di diversi potenziali ostacoli legati all’incertezza delle caratteristiche qualitative dell’immobile e consentendo di sfruttare periodi temporali maggiormente consoni alle spese da sostenere.