Con alcuni semplici accorgimenti, i proprietari di unità immobiliari unifamiliari o funzionalmente indipendenti che abbiano determinate caratteristiche strutturali, possono allungare i tempi di utilizzo della maxi detrazione del 110% per i quali, ordinariamente, è previsto il rispetto della scadenza al 30 giugno 2022 o a quella condizionata del 31 dicembre 2022.

Con la Circolare n. 9 dell’8 febbraio 2022, il Consiglio Nazionale degli Architetti ha illustrato la possibile procedura che, ad alcuni proprietari di unità immobiliari costretti al rispetto delle scadenze più sopra riportate, consentirebbe di agganciarsi alle più ampie tempistiche riservate ai condomìni e alle persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate.

Come noto, infatti, le spese riferite agli interventi effettuati su edifici unifamiliari o funzionalmente indipendenti, per potere fruire della maxi detrazione del 110% devono rispettare la seguente tempistica:

• devono essere sostenute entro il 30 giugno 2022;
• possono essere sostenute fino al 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo.

Possibile soluzione

Qualora le caratteristiche strutturali dell’immobile unifamiliare consentano di procedere ad un frazionamento plausibile, in modo da ricavare dallo stesso edificio due o tre (massimo fino a quattro, trattandosi per tale fattispecie, di unico proprietario) unità abitative distinte, il soggetto proprietario potrebbe comportarsi come segue:

• eseguire il frazionamento come sopra specificato;
• procedere alla chiusura del cantiere;
• ottenere un nuovo titolo edilizio che ricomprenda interventi che danno diritto alla maxi detrazione del 110%.

Così facendo, considerato che l’Agenzia delle Entrate ha più volte precisato che, ai fini della disciplina del superbonus, si deve fare riferimento alla situazione ante lavori, si avrà l’opportunità di fruire di una serie vantaggi correlati sia alla maggiore tempistica incondizionata sancita dalla Legge di Bilancio 2022, che alla più ampia determinazione dei limiti di spesa riferiti al nuovo numero delle unità abitative risultanti ad inizio lavori.

A titolo d’esempio, poniamo il caso che a seguito del frazionamento, l’unico proprietario di un immobile, originariamente unifamiliare, risulti detentore di un edificio composto da tre unità abitative residenziali non di lusso.

Una tale trasformazione ad inizio lavori, qualifica l’immobile come: “palazzina composta da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, posseduta da unico proprietario” e per tale tipologia è stata prevista dalla Legge di Bilancio 2022 la proroga incondizionata (i lavori non devono essere effettuati per almeno il 30%) della maxi detrazione al 110% fino al 31 dicembre 2023.

Ma non solo, se ipotizziamo un intervento di isolamento termico avente ad oggetto più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, il limite di spesa globale, se per l’immobile unifamiliare sarebbe stato pari a 50.000 euro, dopo il frazionamento il plafond disponibile passerà a 120.000 euro (40.000 × 3).

Analogo ragionamento può essere svolto nel caso le caratteristiche strutturali di due immobili di proprietà di diversi soggetti, ma aventi un tetto in comune ed una indipendenza funzionale singolarmente riconosciuta (accesso autonomo e almeno tre impianti su quattro di proprietà esclusiva), permettano di qualificare l’intero edificio come un mini condominio.

Anche per tale fattispecie (cfr. Risposta ad Interpello n. 665/2021) risulta percorribile l’allungamento incondizionato del termine (fino al 31 dicembre 2023) per potere beneficiare della maxi detrazione al 110%.