Con la Sentenza n. 5174, depositata lo scorso 17 febbraio, la Corte di Cassazione si è espressa sull’applicazione della tassazione separata alle plusvalenze realizzate da soggetti che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, a seguito della cessione, a titolo oneroso, di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Il caso sottoposto al vaglio dei Giudici di legittimità riguarda, in particolare, la cessione di un terreno edificabile e di un sovrastante manufatto, avvenuta nel periodo d’imposta 2005. Il guadagno conseguito dal soggetto cedente è stato considerato dall’Agenzia delle Entrate, previa riqualificazione dell’atto di cessione del fabbricato quale cessione di terreno edificabile, una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, TUIR.

La competente Commissione Tributaria Provinciale ha accolto il ricorso presentato dal contribuente e ha quindi annullato l’atto impugnato. Tale decisione è stata quindi confermata dalla Commissione Tributaria Regionale che ha contestato all’Agenzia delle Entrate l’impropria applicazione dell’art. 67, TUIR, trattandosi di una cessione di un fabbricato e non di un terreno edificabile.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione, denunciando la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, poiché l’errata qualificazione del contratto di compravendita avrebbe condotto i Giudici di merito ad individuare l’oggetto dello stesso nella cessione del fabbricato, rappresentato da un manufatto, e non, come corretto, della sottostante area edificabile.

Con la Sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha respinto l’interpretazione resa dall’Agenzia delle Entrate, ritenendo irrilevante, ai fini del regime impositivo applicabile, la circostanza che le parti del contratto di compravendita abbiano previsto la demolizione del manufatto insistente sul terreno, con successiva costruzione da parte dell’acquirente di un nuovo immobile.

Secondo gli ermellini, in particolare, l’art. 67, TUIR, ossia la disposizione che assoggetta a tassazione, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato.

La futura, eventuale, demolizione del fabbricato non può dunque determinare la riqualificazione dell’atto di compravendita del fabbricato nella cessione di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria.

Possono quindi ritenersi soggette a tassazione separata soltanto le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi già edificati.