La disciplina delle locazioni brevi (cfr. nostro articolo pubblicato sulla Rivista n. 3 del marzo 2021) aggiornata con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 (articolo 1, comma da 595 a 597 della Legge 30 dicembre 2020, n. 178), prevede che, a partire dal 1° gennaio 2021, viene mantenuto il regime di particolare vantaggio solo nel caso in cui il proprietario, sublocatore o comodatario conceda in locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

In caso di superamento di tale limite quantitativo, scatterà la presunzione di esercizio dell’attività d’impresa ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile, con tutte le prescrizioni e gli adempimenti che tale attività imprenditoriale comporta.

La tematica sta per diventare di grande attualità, in quanto i contribuenti dovranno verificare in sede di prossima predisposizione delle dichiarazioni di redditi (riferita all’anno 2021) se ricorrano le condizioni per l’inquadramento di attività imprenditoriale o meno.

Concetto di destinazione dell’immobile

Il punto delicato da chiarire, in mancanza di esplicite prese di posizione da parte dell’Amministrazione Finanziaria, riguarda il concetto di destinazione dell’appartamento alla locazione breve.

Tale caratteristica risulta di non facile determinazione in quanto, senza una precisazione oggettiva proveniente da fonte ufficiale, può essere soggetta a valutazioni soggettive che possono differire anche se riferite a medesime situazioni.

In pratica, risulta da chiarire quando un appartamento sia da considerare destinato a locazione breve, potendo lo stesso essere destinato anche ad altre finalità durante il periodo d’imposta, come locazioni a più lunga scadenza o semplicemente tenuto a disposizione.

Se consideriamo plausibile ricondurre il concetto di destinazione alla volontà del contribuente, seppure condivisibile in parte, ci troveremmo a sostenere un elemento strettamente collegato alla soggettività della persona e, pertanto, difficilmente verificabile.

A titolo esemplificativo, se un appartamento risultasse locato per la maggior parte del periodo d’imposta con un contratto di locazione a lungo termine (4+4 anni) e, venuto a scadenza il contratto, il contribuente, per non tenerlo sfitto, si limitasse a locarlo per pochi giorni, in quale situazione ci troveremmo?

Scegliere tra le due interpretazioni possibili comporterebbe effetti sulla determinazione del reddito in modo del tutto sostanziale, anche se riteniamo che una fattispecie come quella prospettata non possa determinare il conteggio dell’appartamento nel limite dei quattro.

Come possibile suggerimento, riteniamo utile considerare quale prova del comportamento adottato, presentare una documentazione (laddove possibile) che giustifichi l’interpretazione seguita nell’attesa che si manifestino delle prese di posizione ufficiali che indirizzino il giusto modus operandi.