Il Decreto Energia ha riaperto i termini per beneficiare della rivalutazione dei terreni, agricoli e edificabili, e delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati.

Rispetto alle precedenti rivalutazioni, tuttavia, l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta per la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni è stata assai incrementata, passando dall’11% della rivalutazione accordata dall’art. 14, comma 4-bis, D.L. n. 73/2021, all’attuale 14% previsto dal Decreto Energia.

Per beneficiare della nuova rivalutazione è necessario redigere la perizia giurata, riferita al valore del terreno o delle partecipazioni alla data del 1° gennaio 2022, entro il termine del 15 giugno 2022, per poi versare, entro il medesimo termine, l’imposta sostitutiva (unica soluzione o prima rata).

Lo scopo della rivalutazione è di rideterminare, aggiornandolo, il costo di acquisto di terreni e di partecipazioni, per conseguire una minore plusvalenza tassabile all’atto della cessione (in luogo del costo o del valore di acquisto iniziale, è preso a riferimento il valore attribuito al bene dalla perizia giurata di stima).

In linea generale, la rivalutazione può senz’altro risultare conveniente se sono previste e/o prevedibili prossime vendite. Tuttavia, l’incremento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva impone ai contribuenti interessati di compiere preliminarmente un’attenta valutazione di convenienza circa l’opportunità dell’operazione di rivalutazione. 

Tale valutazione deve tener conto, oltre che della specifica situazione reddituale del contribuente, anche delle sostanziali differenze impositive applicabili in sede di cessione dei terreni e delle partecipazioni. Ad esempio, per i terreni agricoli la rivalutazione è raramente conveniente, posto che, una volta decorsi cinque anni dal loro acquisto, la plusvalenza da cessione non è più imponibile o, se imponibile, il suo importo è comunque contenuto in ragione del ridotto lasso temporale di maturazione (i terreni ricevuti per successione, invece, non sono mai tassabili).

Per i terreni edificabili, oppure oggetto di lottizzazione, invece, la rivalutazione può essere efficace, poiché le plusvalenze generate dalla loro cessione sono imponibili senza limiti di tempo, anche se sono trascorsi molti anni dall’acquisto.

Modalità operative

I requisiti di accesso e le modalità operative sono rimaste sostanzialmente invariate rispetto alle precedenti opportunità di rivalutazione. La nuova rivalutazione, in particolare, consente la rideterminazione del costo di acquisto di:

• terreni edificabili e agricoli, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
• partecipazioni (qualificate e non) non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto;

alla data del 1° gennaio 2022, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali. 

Così come in precedenza, affinché la rivalutazione esplichi i suoi effetti è richiesta:

• la redazione e l’asseverazione della perizia di stima del bene;
• il versamento dell’imposta sostitutiva;

entro il termine del 15 giugno 2022.

Il valore del terreno o della partecipazione alla data del 1° febbraio 2022 deve risultare da un’apposita perizia di stima, da redigere ed asseverare entro il 15 giugno 2022, tramite giuramento da effettuarsi presso la Cancelleria del Tribunale, gli Uffici dei Giudici di Pace o i notai. 

La redazione e l’asseverazione della perizia di stima del valore dei beni oggetto di rivalutazione deve essere affidata a un professionista abilitato.

In particolare, in relazione ai terreni, la redazione della perizia può essere affidata a soggetti iscritti all’albo degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, nonché ai periti iscritti alle CCIAA ai sensi dell’art. 32, R.D. n. 2011/1934.

La perizia giurata deve essere conservata dal contribuente ed eventualmente esibita a richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata sull’intero valore della perizia, e non solo sul differenziale tra il valore di perizia e il costo fiscalmente riconosciuto del bene oggetto della rivalutazione stessa.

L’imposta dovuta deve essere versata entro il termine del 15 giugno 2022 (in mancanza la rivalutazione non assume efficacia). L’imposta può essere versata in un’unica soluzione o in tre rate annuali dello stesso importo (alle rate successive alla prima vanno applicati gli interessi nella misura del 3%), da versare entro il 15 giugno 2022, il 15 giugno 2023 e il 15 giugno 2024.

Il versamento deve essere effettuato a mezzo Modello F24, indicando quale anno di riferimento “2022” ed utilizzando il codice tributo “8056” per la rivalutazione dei terreni ed il codice tributo “8055” per la rivalutazione delle partecipazioni.

Con il versamento dell’intera imposta sostitutiva (o della prima rata di tre) la rivalutazione è considerata perfezionata e il nuovo valore di acquisto del bene, come rideterminato dalla perizia giurata, può essere immediatamente utilizzato ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), b), c) e c-bis), TUIR.

L’omesso versamento dell’intera imposta sostitutiva, o della prima rata, entro il 15 giugno 2022, comporta l’inefficacia della procedura di rivalutazione (la violazione non può essere sanata neppure ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso). In tale ipotesi, le eventuali somme tardivamente versate possono essere chieste a rimborso. L’omesso versamento delle rate successive alla prima non fa invece venire meno l’efficacia della rivalutazione; tuttavia, gli importi non versati sono iscritti a ruolo (in questo caso è ammesso il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso).

La rivalutazione effettuata deve essere indicata nel quadro RT del Modello Redditi per le quote di partecipazione e nel quadro RM per i terreni. L’omessa indicazione dei dati costituisce una mera violazione formale, che non pregiudica in alcun modo gli effetti della rivalutazione. 

Contribuenti che si sono avvalsi di precedenti rivalutazioni

I contribuenti che si sono avvalsi di una delle precedenti rivalutazioni, possono eventualmente considerare in detrazione dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione quanto già versato a suo tempo. In alternativa è comunque possibile versare l’intera imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione, sulla base del valore risultante dalla nuova perizia predisposta entro il 15 giugno 2022, per poi richiedere, entro quarantotto mesi dalla data del versamento riferito alla nuova rivalutazione, il rimborso di quanto versato in precedenza. 

In tale ultima ipotesi occorre tuttavia considerare che l’importo chiesto a rimborso non può essere superiore all’importo dovuto a titolo d’imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione (l’eccedenza non è rimborsabile ed è quindi definitivamente persa).

Considerato il forte incremento dell’aliquota, i contribuenti che intendono adeguare al ribasso il valore di un bene già oggetto di una precedente rivalutazione (il nuovo valore rivalutato può essere, infatti, inferiore a quello della precedente rivalutazione), potrebbero comunque vedersi chiamati all’effettuazione di un versamento aggiuntivo.