Con due interventi particolarmente interessanti, la Commissione Tributaria di Pesaro e la Corte di Cassazione hanno allargato le maglie di applicazione dell’agevolazione prima casa, affermando principi che, se debitamente seguiti, possono consentire l’ottenimento di rilevanti vantaggi fiscali.

Con la Sentenza n. 14 del 23 febbraio 2022, la CTP di Pesaro ha, infatti, affermato che l’agevolazione prima casa può essere ottenuta anche sull’acquisto di una pluralità di unità immobiliari pertinenziali e non anche se appartenenti alla medesima categoria catastale, a condizione che l’acquirente dichiari nel contratto di acquisto l’intenzione di procedere ad un accorpamento o ad un ampliamento dell’abitazione principale.

Sentenza n. 14 del 23 febbraio 2022

La questione analizzata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro trae il suo fondamento da un ricorso contro l’Ufficio avanzato da un contribuente che, avendo acquistato un compendio immobiliare formato da un’abitazione A/3 e due pertinenze di categoria catastale C/2 con l’intenzione di accorparli (anche catastalmente) con l’abitazione già posseduta, sosteneva la corretta applicazione dell’agevolazione prima casa anche sulle nuove unità immobiliare da accorpare.

L’Ufficio, applicando la norma di cui al comma 3, nota II-bis, articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986, aveva recuperato la differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria con riferimento ad una pertinenza di categoria C/2, affermando che l’agevolazione prima casa poteva spettare, con riferimento alle pertinenze, limitatamente ad una delle categorie catastali C/2 (cantine e solai), C/6 (autorimesse) o C/7 (tettoie e posti auto) destinate a servizio dell’unità abitativa principale.

Sull’onda di una tale affermazione, la Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro, oltre ad affermare che “sarebbe irragionevole e contrario ad elementari canoni logici statuire che sia possibile beneficiare dell'agevolazione in parola per l'acquisto di due o più abitazioni, ma ciò sia precluso per l'acquisto di due pertinenze, peraltro destinate a fondersi”, ha preso spunto per precisare che viene concessa l’agevolazione prima casa per l’acquisto:

• di due o più abitazioni (con atto singolo o con diversi atti) qualora le stesse vengano accorpate e diventino un’unica unità immobiliare abitativa, non di lusso, classificata in categoria catastale A, diversa dalle A/1, A/8 e A/9;
• di due o più pertinenze appartenenti alla medesima categoria catastale, se vengono accorpate al fine di realizzare un’unica unità immobiliare agevolabile;
• di due o più pertinenze appartenenti alla medesima categoria catastale, se queste vengono accorpate ad un’abitazione che ha fruito dell’agevolazione (contestualmente o precedentemente posseduta) con lo scopo di ampliarla.

Ordinanza Corte di Cassazione n. 6316 del 25 febbraio 2022

Un’altra interessante presa di posizione ufficiale emersa a seguito dell’Ordinanza della Corte di Cassazione di cui all’oggetto (n. 6316/2022), riguarda il fatto che, per l’applicazione dell’agevolazione prima casa, il riferimento esclusivo alle pertinenze di cui alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 non è assolutamente preclusivo.

I Giudici supremi, in disaccordo con l’Ufficio ricorrente, affermano che il concetto di pertinenze viene sancito, civilisticamente, dall’articolo 817 del Codice Civile, che le definisce come “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa” a nulla rilevando l’aspetto formale della qualificazione catastale.

La discriminante da porre in evidenza è che deve sussistere il rapporto di complementarietà funzionale con il bene principale e questo si realizza in due modi:

• oggettivamente, in quanto la pertinenza deve risultare strumentale al bene principale cui è collegata;
• soggettivamente, perché deve essere presente la volontà del proprietario di asservire l’una all’altro.

Sulla base delle sopracitate considerazioni si è venuto ad affermare che anche qualora l’acquisto pertinenziale riguardi un servizio o un ornamento non classificato catastalmente, come ad esempio una spiaggetta privata o un lastrico solare, il fatto che lo si destini durevolmente a completamento dell’abitazione principale ne legittima l’acquisto agevolato.

Di fatto, la norma tributaria, che qualifica le pertinenze come unità immobiliari classificate catastalmente nelle categorie C/2, C/6 e C/7, assume valenza complementare rispetto alla norma civilistica citata in precedenza (articolo 817 del Codice Civile).