La rendita catastale riveste un ruolo fondamentale nella tassazione dei terreni e dei fabbricati cui si riferisce, pertanto, conoscere in modo chiaro e preciso da quando produce i suoi effetti a seguito di variazioni indotte da richieste effettuate dal contribuente, ovvero a seguito di interventi d’ufficio da parte dell’Agenzia del Territorio, è una condizione imprescindibile per una corretta gestione fiscale del bene oggetto di classamento.

Procedura DOCFA

Il sistema DOCFA, introdotto dal D.M. n. 701/1994, è stato istituito dall’Agenzia del Territorio, al fine di acquisire tutte le informazioni necessarie per accatastare correttamente i diversi tipi di fabbricati.

Si tratta, in sostanza, di una procedura per eseguire l’accatastamento o segnalare eventuali variazioni che il contribuente comunica all’Ufficio, proponendo una diversa rendita/classamento catastale che sarà valutata dall’Agenzia del Territorio entro un determinato periodo temporale (pari a dodici mesi).

Tale lasso temporale consentirà all’Ufficio di effettuare le proprie considerazioni che potranno comportare anche un intervento modificativo alla rendita o al classamento proposto dal contribuente.

Le motivazioni che inducono i contribuenti ad effettuare una procedura DOCFA possono essere molteplici e vanno dalla semplice realizzazione di nuovi fabbricati indipendenti, all’ampliamento dei vani di edifici esistenti, alla demolizione, anche parziale, dei fabbricati stessi.

Ma non solo le cause di attivazione di tale procedura possono ricondursi ad interventi edili, infatti anche la fusione con altre proprietà, la divisione in più parti di una proprietà unica, la variazione della destinazione d’uso o il cambiamento dei dati toponomastici, modificando il valore dell’intera struttura, richiedono al contribuente di procedere in tal senso.

Queste operazioni, infatti, prevedono la modifica delle particelle catastali e il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di comunicazione presso l’Agenzia del Territorio di competenza gli interventi effettuati corredandoli della relativa documentazione tecnica, tra cui il disegno del progetto e la relazione esecutiva.

Per tale motivo risulta necessario affidarsi ad un tecnico specializzato (geometra, architetto o ingegnere), incaricandolo di gestire tutta la procedura considerando anche il fatto che, a partire dal 1° giugno 2015, la stessa può essere eseguita solamente online, seguendo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate.

Efficacia fiscale

In relazione all’efficacia fiscale degli atti attributivi o modificativi delle rendite fiscali, il comma 1 dell’articolo 74 della Legge 21 novembre 2000, n. 342, stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2000, questa avviene “solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell'ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita”.

Tuttavia, tale disposizione, secondo quanto espresso dalla Circolare n. 4/FL del 13 marzo 2001 del Ministero delle Finanze, non si applica agli atti impositivi riferiti alle rendite proposte dai soggetti passivi dell’ICI secondo la procedura DOCFA poiché, tali rendite, essendo iscritte in catasto sulla base di dichiarazione di parte, sono giuridicamente conosciute dal dichiarante (al quale viene, peraltro, rilasciata copia dell’attestazione dell’avvenuta presentazione con gli esiti delle elaborazioni effettuate) e non necessitano quindi di notificazione.

La stessa Circolare continua precisando che:

“va da sé che nel caso in cui l’Ufficio del Territorio modifichi la rendita entro il termine di dodici mesi stabilito dal citato Decreto, la nuova rendita dovrà essere notificata e sarà efficace dalla data della sua notificazione”.

Correzione errori riferiti alla rendita

Un altro aspetto da prendere in considerazione riguarda l’eventuale correzione del valore della rendita avendo riscontrato un vizio nell’attribuzione della stessa.

In tale caso è necessario distinguere tra le possibili fattispecie che possono presentarsi, in quanto la correzione può essere il frutto di un intervento (da parte del contribuente o dell’Ufficio) che tende a modificare un’incongruenza derivante da un errore di inserimento dati, oppure da un’errata valutazione dell’estimo catastale.

Al ricorrere delle sopracitate condizioni, l’efficacia della correzione deve essere fatta risalire al momento dell’originario classamento, mentre qualora la correzione si riferisca ad un errore commesso dal contribuente, la Cassazione ha esplicitamente affermato che la nuova rendita o il nuovo classamento avranno efficacia dalla data della richiesta di rettifica da parte del contribuente (Sentenza Cassazione n. 20463/2017).

Esemplificando, se il contribuente dovesse richiedere i vantaggi fiscali legati al classamento in D/10 di un immobile che precedentemente, per causa imputabile allo stesso contribuente, risultava classato diversamente, qualora l’Agenzia del Territorio acconsentisse al nuovo inquadramento catastale, questo avrebbe efficacia a partire dalla data della richiesta di rettifica e non retroattivamente al momento dell’originario classamento.

Modifica effettuata dall’Ufficio

Come già precisato, l’Ufficio ha la possibilità di intervenire sulla proposta di rendita presentata dal contribuente, modificandone l’entità entro un termine temporale predefinito (identificato in dodici mesi).

Seguendo un principio espresso dalla Suprema Corte, l’Agenzia delle Entrate, con la sua Circolare n. 7/E del 17 marzo 2022, ha affermato che il termine di dodici mesi riguardante il possibile intervento modificativo sulla rendita catastale proposta “non ha natura perentoria e non è stabilito a pena di decadenza”.

Con tale affermazione viene legittimata la possibilità, da parte dell’Amministrazione Finanziaria, di potere procedere ad eventuali verifiche di congruità sulle rendite proposte, anche decorso il termine di un anno stabilito dalla disposizione normativa, limitando, di fatto, l’operatività del contribuente.

La giustificazione espressa dai Giudici di legittimità attiene al fatto che “(…) in tema di catasto dei fabbricati l'introduzione della procedura DOCFA consente al dichiarante di proporre la rendita degli immobili. Tale procedura ha lo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto o il suo aggiornamento attribuendo alle dichiarazioni presentate la funzione di "rendita proposta" fino a quando l'Ufficio non provveda alla determinazione della rendita definitiva, sicché il termine di un anno assegnato all'Ufficio non ha natura perentoria con conseguente decadenza dell'amministrazione dal potere di rettifica - costituente una modalità di esercizio dei poteri per la formazione e aggiornamento del catasto - ma meramente ordinatoria”.

In aggiunta a ciò, nella stessa Circolare n. 7/E/2022, viene ulteriormente alleggerito il principio secondo il quale “gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari”.

Infatti, viene dato peso ad un inciso di una pronuncia giurisprudenziale secondo la quale l’efficacia delle modificazioni intervenute, “che decorre solamente dalla data della loro notificazione”, significa che la rendita modificata non potrà essere utilizzata se non notificata, ma la cosa non esclude la possibilità che tale rendita notificata possa venire utilizzata a fini impositivi anche per annualità d’imposta sospese, cioè suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso.

Riepilogando avremo che l’efficacia della rendita modificata coincide con la data di notificazione da parte dell’Ufficio, ma questa potrà essere utilizzata ai fini della determinazione dei tributi per annualità d’imposta, anche precedenti alla notifica qualora risultino suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o rimborso.

Esempio:

Un contribuente ha presentato un accatastamento di un appartamento il 21 novembre 2019 con rendita proposta di 850 euro e gli uffici catastali hanno notificato il 17 gennaio 2022 un provvedimento con il quale tale rendita è stata rettificata a 1.300 euro.

In base all’articolo 74, comma 1, della Legge n. 342/2000, il Comune potrà utilizzare tale rendita per emettere accertamento in rettifica solo a decorrere dal 17 gennaio 2022, ma potrà pretendere la differenza d’imposta sin dalla data dell’originario classamento, ossia dal 21 novembre 2019.