Rimettere in sesto un edificio collabente sfruttando le opportunità offerte dalla disciplina sul superbonus 110%, può diventare un’operazione alquanto complicata considerato il sottile confine tra il concetto di ristrutturazione edilizia e quello di realizzazione di una nuova costruzione.

Se a seguito della Risposta ad interpello n. 17 del 7 gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate aveva contribuito a modificare il quadro generale degli interventi operati su immobili qualificati come “ruderi”, permettendo, di fatto, un profondo rinnovamento del patrimonio edilizio e, quindi, agevolando l’abbattimento e la ricostruzione di molti fabbricati fatiscenti, con la recente Sentenza del TAR Campania n. 879, sezione Salerno pubblicata il 7 aprile 2022, la situazione appare in parte modificata e richiede, da parte del contribuente, un maggiore approfondimento della fattispecie nella quale si opera.

Dimostrare che l’intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente possa essere qualificato come ristrutturazione edilizia non è sempre così semplice, in quanto è necessario che vengano dimostrate le sue caratteristiche e consistenze preesistenti, cioè il suo stato legittimo.

Il riferimento normativo che meglio qualifica il concetto di ristrutturazione edilizia, lo troviamo all’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001, laddove vengono identificati come tali “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al Decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Quindi, l’accertamento della preesistente consistenza e il rispetto dei limiti di costruzione con riferimento a determinate fattispecie, diventano requisiti fondamentali da prendere in considerazione per la qualifica dell’intervento.

Inoltre, per verificare l’esistenza dei connotati essenziali di un edificio allo stato attuale (pareti, solai e tetto, ecc), occorre svolgere l’accertamento della preesistente consistenza dell’immobile in base a riscontri documentali, con verifica comparata alle caratteristiche dimensionali del sito e con altri elementi certi e verificabili.

Logicamente, più l’edificio collabente risulterà datato, più complicata sarà l’indagine da effettuare, tenuto conto che in epoche non recenti (ante 1° settembre 1967) le costruzioni non prevedevano obbligo di licenza ed accatastamento.

Stante le considerazioni più sopra effettuate, la Sentenza del TAR della Campania, non ha riconosciuto percorribile la strada dell’agevolazione superbonus 110% ad un contribuente che intendeva recuperare un “rudere” attraverso lavori di ricostruzione che, migliorando l’efficienza energetica e adeguando la struttura ai nuovi criteri antisismici, riconvertissero l’edificio a fabbricato di civile abitazione.

Le motivazioni adottate dai giudici amministrativi per giustificare il diniego, si rifacevano all’assunto del Comune il quale, sostenendo che l’immobile era dotato dei soli muri perimetrali ed era sprovvisto di copertura e di solai, non poteva accedere ai benefici della maxidetrazione, secondo quanto stabilito dall’articolo 7, comma 8-bis, della Legge Regionale n. 19/2009.

In base a tale disposizione, infatti, il recupero edilizio di edifici diruti e ruderi è consentito purché ne sia comprovata “la preesistenza alla data del 1° gennaio 2018”, nonché la consistenza e l’autonomia funzionale.

Pertanto, essendo l’edificio in questione presente al catasto solo nel 1905 non poteva essere considerato come immobile da recuperare utilizzando la logica della ristrutturazione edilizia e l’intervento di demolizione e ricostruzione sarebbe confluito nella diversa definizione di “nuova costruzione”.

Una tale presa di posizione suggerisce agli eventuali interessati che, prima di procedere con animo sereno ad un intervento di demolizione e di ricostruzione di un edificio collabente pensando di ricorrere ai benefici fiscali collegati ad una ristrutturazione edilizia, sarà sempre opportuno effettuare approfondimenti della specifica normativa territoriale, al fine di non trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese.