Come noto, operare nell’ambito della ristrutturazione edilizia consente al contribuente di sfruttare i benefici delle agevolazioni fiscali correlate ai bonus casa, ma qualora gli interventi effettuati abbiano ad oggetto edifici collocati in aree vincolate o soggette a particolari tutele di tipo culturale o di interesse pubblico, vengono richieste condizioni particolari affinché l’operatività intrapresa non determini la realizzazione di una nuova costruzione.

Infatti, prima delle modifiche legislative inserite nel D.L. n. 17/2022 (oggetto di prossima conversione in legge), qualsiasi intervento che prevedesse modifiche ai parametri quali la sagoma, il prospetto, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche di edifici soggetti a tutela in base al Codice dei beni culturali (Decreto Legislativo n. 42/2004), sarebbe stato classificato come nuova costruzione e, pertanto, non avrebbe dato al proprietario il diritto di accedere alle agevolazioni fiscali riconosciute in caso di ristrutturazione edilizia.

L’alleggerimento apportato al comma 5-bis dell’articolo 28 del D.L. n. 17 del 1° marzo 2022, (oggetto di prossima conversione in legge), riguarda le aree soggette a vincoli paesaggistici regolate dall’articolo 142 del Decreto Legislativo n. 42/2004 ed interviene a parziale modifica della seconda parte dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001 laddove si definisce il concetto di ristrutturazione edilizia.

Infatti, se tutto procederà senza subire ulteriori modificazioni, il nuovo articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, così reciterà:

“Costituiscono, inoltre, ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo Decreto Legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al Decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Pertanto, a seguito del recente intervento normativo, vengono superati i limiti stringenti che impediscono di qualificare come ristrutturazione edilizia qualsivoglia demolizione e ricostruzione in area tutelata paesaggisticamente in presenza di modifiche dei parametri edilizi.

Come già precisato, le aree interessate dal provvedimento di alleggerimento sono quelle identificate dall’articolo 142 del Decreto Legislativo n. 42/2004 e, pertanto, riguarderanno ad esempio i territori costieri, quelli montani, quelli nelle vicinanze di laghi, fiumi, parchi, riserve nazionali o regionali o le zone di interesse archeologico etc. come ivi specificato.

Diversamente, restano immutate le vecchie regole laddove gli edifici, oggetto di riconversione, ricadano nelle aree interessate dai vincoli di cui agli articoli 12 (beni di interesse culturale) e 136 (immobili ed aree di notevole interesse pubblico) dello stesso Decreto Legislativo; infatti, gli eventuali interventi realizzati su tali edifici, per essere qualificati come ristrutturazione edilizia dovranno mantenere inalterato l’aspetto dell’immobile procedendo ad una ricostruzione fedelissima del manufatto preesistente. 

L’intervento legislativo, inoltre, non esaurisce i suoi effetti solo integrando l’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001, infatti esso incide anche sull’articolo 10, comma, lettera c) dello stesso Decreto (riguardante il regime abilitativo), prevedendo che sono soggetti a permesso di costruire o SCIA alternativa anche:

“gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.

Sicuramente la direzione presa dal Legislatore è quella giusta anche se circoscrivere l’alleggerimento alla sola tipologia di vincolo paesaggistico individuata dall’articolo 142 del Decreto Legislativo n. 42/2004 risulta limitante se vista nell’ottica più ampia di una rigenerazione urbana o di una riqualificazione del territorio.

Infatti, i vincoli posti dall’articolo 136 del Decreto Legislativo n. 42/2004 spesso hanno ad oggetto aree senza che con essi l’Ente impositore del vincolo abbia inteso proteggere i fabbricati ivi ricadenti.

A titolo puramente esemplificativo, appare lecito porsi la seguente domanda:

che giustificazione ha imporre, su un’area interessata dal vincolo di cui all’articolo 136, comma 1 lettera d) del Decreto Legislativo n. 42/2004 (“bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze”), la ricostruzione di un fabbricato fatiscente o incongruo solamente se l’intervento sarà in grado di ricostruirlo con caratteristiche identiche a quelle preesistenti?