Con la Risposta n. 202 del 20 aprile 2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all’applicazione della disciplina del sismabonus acquisti qualora l’operazione di acquisizione dell’immobile avvenga tramite leasing finanziario.

Nel rispondere affermativamente alla richiesta dell’istante, l’Amministrazione Finanziaria ci tiene a precisare alcuni aspetti che, qualificando lo schema contrattuale dell’operazione posta in essere, consentono di operare una piena equiparazione tra l’utilizzatore dell’unità immobiliare e la società concedente (proprietaria dell’unità medesima).

Ricordiamo che il comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, prevede che:

“qualora gli interventi di cui al comma 1-quater (del medesimo articolo 16) siano realizzati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell'85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare”.

Orbene, nel caso posto in esame dall’istante veniva evidenziato che il contratto di leasing contemplava la presenza di clausole in base alle quali:

• la società di leasing acquistava l’immobile al solo fine di concederlo, contestualmente all’acquisto, in locazione finanziaria a un soggetto utilizzatore già identificato (il contratto di leasing veniva infatti concluso prima dell’acquisto da parte della società concedente);
• il prezzo di acquisto dell’immobile veniva concordato direttamente dall’utilizzatore con l’impresa di costruzioni;
• gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o dalla perdita dell’immobile dato in locazione venivano imputati sempre a carico dell’utilizzatore (ancorché non imputabili al medesimo).

Pertanto, stante il rispetto delle condizioni di base (interventi realizzati da imprese costruttrice o di ristrutturazione immobiliare e stipula del contratto di leasing finanziario entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori), l’utilizzatore del bene viene equiparato all’effettivo acquirente, facendo prevalere un’interpretazione sostanziale rispetto a quella formale che richiederebbe il passaggio della proprietà dell’immobile.

In conclusione, viene affermato che l’ammontare della detrazione (75% o 85%), entro il limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, dovrà essere commisurata al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita stipulato tra il soggetto che ha realizzato gli interventi agevolabili e la società di leasing e il solo soggetto che ne potrà usufruire sarà l’utilizzatore del bene immobile.