Con la Sentenza n. 3442/20/2021, la CTR Lombardia ha sancito che il compimento a proprie spese dell’iter di lottizzazione e la successiva vendita dei lotti risultanti non costituiscono elementi di per sé sufficienti a riqualificare la plusvalenza conseguita quale reddito di impresa occasionale.

Gli oneri di urbanizzazione sostenuti dal contribuente, infatti, non possono incidere sulla natura della plusvalenza realizzata, trasformandola in reddito d’impresa occasionale, solo a causa degli elevati costi sostenuti dal proprietario lottizzante.

Il caso sottoposto al vaglio della CTR Lombardia

Il caso sottoposto al vaglio dei Giudici di merito riguarda la cessione di terreni, a suo tempo acquistati da due Coltivatori Diretti. Una volta cessata la conduzione del fondo per raggiunti limiti di età, tali contribuenti hanno stipulato una convenzione urbanistica con il Comune, che ha riclassificato parte dei terreni in zona omogenea C1 residenziale di espansione. I contribuenti hanno quindi effettuato la lottizzazione, sostenendo ingenti oneri, per poi giungere alla cessione delle aree lottizzate.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi ricondotto il corrispettivo conseguito all’esercizio di attività commerciale non esercitata abitualmente di cui all'art. 67, comma 1, lett. i), TUIR, anziché tra i redditi diversi di cui alla lett. a) del medesimo art. 67, comma 1, TUIR.

La CTR Lombardia non ha tuttavia condiviso la ricostruzione operata dall’Agenzia delle Entrate, secondo la quale “la pluralità, la complessità ed il notevole impatto finanziario” degli atti posti in essere dai contribuenti, preordinati al fine di lucro, risultano tipici dell’attività d’impresa, ancorché occasionale.

I giudici di merito, in particolare, hanno evidenziato che è proprio insito nel concetto di lottizzazione il proposito del privato, proprietario del fondo, di accrescerne il valore mediante il sostenimento di spese che consentono di ottenere l'edificabilità del terreno.

I costi di urbanizzazione, peraltro espressamente previsti dalla stessa lett. a) dell'art. 67, comma 1, TUIR, non possono dunque incidere sulla natura della plusvalenza realizzata, trasformandola in reddito d’impresa occasionale, solo a causa dell'eventuale elevato onere sostenuto dal proprietario lottizzante.

La CTR ha quindi rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate, condannando l’Ufficio alle spese di lite.