Con una interessante Risposta ad Interpello (n. 306 del 26 maggio 2022), l’Agenzia delle Entrate torna ad occuparsi del concetto di prevalenza residenziale nel contesto di una palazzina di proprietà di un’unica persona fisica che opera al di fuori dell’esercizio di attività di impresa arte o professione, composta da due a quattro unità immobiliari (escluse le pertinenze).

Il caso sottoposto all’esame dell’Amministrazione Finanziaria, in particolare, prende in considerazione un immobile, di proprietà di un’unica persona fisica (non imprenditore o professionista) così composto:

• due unità residenziali (categoria catastale A/4) al primo piano, aventi una superficie rispettivamente di 44,44 mq e 84,60 mq;
• una pertinenza (categoria catastale C/6) al piano terra, avente una superficie di 46,60 mq;
• due negozi (categoria catastale C/1) al piano terra aventi una superficie rispettivamente di 41,25 mq e 34,00 mq;
• una cantina non accatastata al piano interrato di 17,62 mq;
• atrio e vano scale aventi una superficie complessiva di 25,77 mq.

Avendo il proprietario intenzione di effettuare interventi di ristrutturazione e di consolidamento finalizzati al miglioramento statico dell’intero fabbricato, veniva chiesto se la palazzina potesse essere considerata a prevalenza residenziale per poi ottenere i correlati benefici della maxi detrazione e, nel caso affermativo, quali dovessero essere i limiti di spesa cui riferirsi nella realizzazione degli interventi antisismici.

L’Agenzia delle Entrate, ripercorrendo il concetto di “prevalente destinazione residenziale” (già espresso nell’ambito dei condomìni) ha posto l’accento sul fatto che tale requisito è riscontrabile solo quando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio risultino superiori al 50%.

Inoltre, per la determinazione della superficie delle diverse unità, si deve considerare quella catastale così come previsto nell’allegato C del D.P.R. n. 138/1998 rubricato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.

Con riferimento alle pertinenze, queste ultime, pur essendo rilevanti per il calcolo dei limiti di spesa, come si vedrà più oltre, è stato precisato che non rilevano nel conteggio per la determinazione della prevalenza al pari (nella fattispecie presentata) della cantina non accatastata, dell’atrio e del vano scale.

Pertanto, stante le considerazioni appena citate, il raffronto sulle superfici che compongono la palazzina, dovrà essere fatto tenendo in considerazione da una parte le unità residenziali e dall’altra gli immobili strumentali.

Per cui avremo:

• unità residenziali - superficie totale: (44,44 + 84,60) = 129.04 mq
• negozi - (41,25 + 34,00) = 75,25 mq

Da quanto sopra risulta evidente la prevalenza residenziale e, pertanto, l’edificio potrà accedere ai benefici della maxi detrazione secondo i principi propri degli edifici aventi tali caratteristiche.

Con riferimento alla fattispecie in esame, infatti, gli interventi trainati realizzati sulle unità strumentali (negozi), non potranno accedere ad alcun beneficio.

Per ultimo, rispondendo alla domanda riferita ai limiti di spesa, l’Agenzia delle Entrate precisa che, nel rispetto di ogni condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto, l'istante, unico proprietario dell'edificio, può accedere alla maxi detrazione per le prospettate opere di intervento sismico, nel limite massimo di spesa pari a 480.000 euro (96.000 × 5) considerate le cinque unità immobiliari che compongono il fabbricato, ivi compresa la pertinenza regolarmente accatastata.