Con la Risposta ad Interpello n. 326 dell’8 giugno 2022, l’Agenzia delle Entrate definisce l’ambito di applicazione fiscale riferito ad un caso di messa in comunione di terreni tra soggetti i quali, privi di ogni intento speculativo, intendono, attraverso una convenzione di lottizzazione, rimuovere gli squilibri patrimoniali creatisi a seguito della variante al Piano regolatore.

Risposta ad Interpello n. 326 dell’8 giugno 2022

La problematica posta al vaglio dell’Agenzia delle Entrate riguarda una fattispecie piuttosto particolare che vede alcuni soggetti (sia società che persone fisiche), titolari in proprietà esclusiva di alcuni terreni edificabili, procedere alla realizzazione di un lotto unico, mettendo a fattore comune i singoli terreni, al fine di neutralizzare le sperequazioni tra di essi esistenti, dovute in gran parte alla riduzione dell’area di sedime edificabile, subìta da alcuni dei co-lottizzanti, per effetto di una variante al Piano regolatore generale.

L’operazione di messa in comunione dei terreni, inoltre, non prevede pagamento di conguagli in denaro e determina sul piano giuridico solamente “il passaggio da una pluralità di proprietà individuali alla comproprietà pro-indiviso dell’intera area edificabile”.

A seguito di ciò, gli attuali proprietari acquisirebbero una quota di proprietà indivisa corrispondente al valore attuale della loro proprietà individuale, adeguato e attualizzato, per controbilanciare la riduzione dell’area di sedime edificabile subìta da alcuni soltanto dei co-lottizzanti.

Tutto ciò premesso, veniva chiesto all’Amministrazione Finanziaria di esprimere il corretto inquadramento fiscale dell’operazione, con riferimento sia alle imposte dirette che indirette, nonché se fosse applicabile il regime agevolato previsto dall’art. 20 della Legge n. 10 del 28 gennaio 1977.

Nel rispondere all’istante, l’Agenzia delle Entrate esclude, per la fattispecie in esame, l’applicazione dell’IVA, ricollegandosi alla Risoluzione n. 1 dell’11 gennaio 2019 nella quale è stato chiarito che tale esclusione riguarda quelle operazioni meramente redistributive e ripartitorie per le quali non siano previsti conguagli in denaro.

Proprio per tale motivo, in applicazione del principio di alternatività IVA-registro, l’atto risulta soggetto a tale ultima imposta (registro), ma considerata la presenza di alcune condizioni specifiche, per esso trovano applicazione le agevolazioni previste dall’art. 20, comma 2, Legge n. 10/1977, che rimanda all’art. 32, comma 2, D.P.R. n. 601/1973.

Tali disposizioni prevedono, infatti, che determinate agevolazioni tributarie (vedi oltre) si applicano non solo ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo già previsti dal comma 1 della medesima norma, ma anche agli atti preordinati alla trasformazione del territorio recepiti in accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici.

Inoltre, vengono favoriti gli atti attuativi posti in essere in funzione delle sopracitate convenzioni laddove queste esprimano: “(…) la capacità di realizzare direttamente e immediatamente la funzione di trasformazione del territorio, così come disciplinata e prevista dall’accordo”.

Per il caso di specie, pertanto, la redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, legittimata dalla stipula di una convenzione tra le parti (Comune e consorzio formato dai proprietari dei terreni), giustifica l’applicazione del trattamento tributario agevolato, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro fissa e nell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Relativamente all’ambito dell’imposizione diretta, l’Agenzia delle Entrate, dopo avere analizzato le specifiche previsioni riportate agli artt. 67, comma 1, lett. b) e 68, commi 1 e 2, TUIR, ha considerato che la messa in comunione dei terreni in un unico lotto determina in capo ad ognuno dei proprietari “una quota di comproprietà, su ciascun lotto interessato, nella medesima proporzione a ciascuno spettante in relazione alla superficie di pregressa rispettiva competenza”, senza che sia previsto il pagamento di conguagli in denaro.

Di fatto, non riscontrandosi nell’atto effetti traslativi né permutativi, viene a legittimarsi una sorta di surrogazione dei diritti già vantati da ogni compartecipante sulla superficie di pregressa rispettiva competenza con la quota di comproprietà su ciascun lotto interessato e, per tale motivo, lo stesso atto non determina l'applicazione dei richiamati artt. 67 e 68 del TUIR, non facendo sorgere plusvalenze rilevanti a seguito della citata messa in comunione dei terreni.