Con l’Ordinanza n. 4843 del 15 febbraio 2022, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un contribuente che contestava all’Agenzia delle Entrate la notifica di un avviso di liquidazione concernente la ripresa fiscale delle agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa per mancanza di prova degli elementi costituenti la spettanza del beneficio.

In particolare, secondo l’Amministrazione Finanziaria, il contribuente, sebbene avesse dimostrato di avere inoltrato al Comune formale richiesta di trasferimento della propria residenza, non aveva fornito la prova che documentasse tale impegno.

Agevolazione prima casa

Prima di commentare l’Ordinanza in oggetto, riepiloghiamo, brevemente, quali sono i benefici fiscali correlati all’acquisto della prima casa.

In generale, le imposte ridotte sull’acquisto prima casa ricorrono qualora:

• il fabbricato che si acquista appartenga a determinate categorie catastale (abitative non di lusso);
• il fabbricato si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente deve essere in possesso di determinati requisiti che dovrà certificare.

Tralasciando di entrare nelle specifiche proprie della disciplina riguardante l’agevolazione prima casa, ricordiamo quali sono i vantaggi in termini fiscali che, di fatto, determinano l’applicazione di imposte ridotte.

Nel rispetto dei requisiti richiesti, le imposte da versare sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  • • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
    • imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
  • • IVA ridotta al 4% (anziché del 10%);
    • imposta di registro fissa di 200 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
    • imposta catastale fissa di 200 euro.

Tra le condizioni esplicitamente richieste riguardanti il luogo in cui deve trovarsi l’immobile da acquistare, viene precisato che l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ovvero, se residente in altro Comune, entro diciotto mesi dall’acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto, inoltre, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

L’Ordinanza n. 4843 del 15 febbraio 2022 della Corte di Cassazione

Alla luce delle soprariportate precisazioni, la contestazione dell’Ufficio si basava sul fatto che, in relazione alla particolare fattispecie, mancasse l’osservanza dei requisiti necessari per potere godere dell’agevolazione prima casa, poiché, seppure esistesse una formale richiesta di trasferimento della residenza al Comune di Roma, il contribuente non aveva dato la prova della realizzazione dell’impegno a trasferire la propria residenza in Roma.

Di contro, il ricorrente contestava la presa di posizione dell’Ufficio, affermando che la prova dell’impegno al trasferimento consisteva, di fatto, nella formale richiesta inoltrata al Comune, il quale, per propria inadempienza, aveva ritardato il rilascio delle certificazioni necessarie al conseguimento della residenza.

I Giudici di legittimità, richiamando una loro Ordinanza del 2018 (la n. 26328/2018), hanno ritenuto fondate le motivazioni fornite dal ricorrente, affermando che i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa potevano essere riconosciuti nel caso in cui il requisito del trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare non risulti tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata e, pertanto, inevitabili e imprevedibili.

Una tale presa di posizione sancisce un principio di carattere generale secondo il quale il compimento dell’attività amministrativa (comunale) esula dal potere di controllo del contribuente, risultando preminente, per stabilire la tempestività del trasferimento della residenza, il contegno posto in essere dalla parte acquirente.