Con la Risposta ad Interpello n. 351 del 28 giugno 2022, l’Agenzia delle Entrate ha affermato un principio in base al quale la “permuta a favore di terzi” non realizza le condizioni per potere accedere ai benefici previsti dalla disposizione riportata al comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, meglio nota come sismabonus acquisti.

Il caso

La fattispecie sottoposta al vaglio dell’Agenzia delle Entrate trova come protagonisti tre soggetti:

• il soggetto stipulante (madre dell’istante beneficiario dell’appartamento) che effettua la permuta in favore di terzi;
• il soggetto terzo beneficiario, destinato ad acquisire la proprietà dell’immobile (istante);
• la società costruttrice che cede l’appartamento oggetto di demolizione e ricostruzione a titolo di permuta e con effetto traslativo differito al tempo della realizzazione.

In pratica, la madre dell’istante cede in permuta alla società costruttrice un appartamento e, a fronte di ciò e con lo stesso atto, l’impresa costruttrice (con effetto traslativo differito al tempo della realizzazione) trasferisce un immobile in costruzione previamente demolito alla madre che si impegna a girarlo a favore del figlio.

La domanda sottoposta all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità in capo al beneficiario (il figlio istante) di fruire dei benefici previsti dalla disciplina del sismabonus acquisti, considerato il fatto che l’appartamento acquisito risponde, per modalità di realizzazione, caratteristiche ed ubicazione, ai requisiti richiesti dalla norma.

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate

Dopo aver ripercorso le disposizioni riportate al comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, che indicano le caratteristiche e le modalità richieste per potere accedere al sismabonus acquisti ed avere preso atto che l’immobile ceduto dalla società costruttrice era in possesso di tutti i requisiti elencati nel dispositivo di attuazione:

• immobile oggetto di demolizione e ricostruzione;
• ubicato in un Comune classificato a rischio sismico 2;
• l’esecuzione dei lavori ha ridotto il rischio sismico previgente;

l’Agenzia delle Entrate non ha tuttavia risposto positivamente all’istante, attribuendo all’operazione di permuta a favore di terzi la causa di incompatibilità con lo schema dell’agevolazione richiesta.

Per l’Amministrazione Finanziaria, infatti, deve esistere coincidenza tra colui che beneficia dell’agevolazione e colui che sostiene le spese della nuova unità immobiliare, mentre, nel caso di specie, è stato stipulato un contratto di permuta di cosa futura a favore di terzo in base al quale gli effetti si producono in capo al soggetto terzo al quale le parti attribuiscono il diritto di pretendere l'adempimento del contratto, benché l'acquisto sia stipulato da altri, e il terzo consegue direttamente l'acquisto dell'immobile, nel momento in cui il bene verrà ad esistenza, per il solo fatto dell'avvenuta conclusione del contratto.

Ciò significa che è la madre a sostenere la spesa, mentre la proprietà dell’immobile, non appena l’appartamento verrà ad esistenza, sarà del terzo beneficiario.

Conseguentemente, i requisiti per potere accedere ai benefici fiscali non sono posseduti né dall’istante (figlio) proprietario dell’immobile, in quanto non ha sostenuto materialmente la spesa, né dalla madre (stipulante), considerato che gli effetti reali del contratto si producono direttamente in capo al terzo (figlio istante) nel momento in cui il bene viene ad esistenza.