Con la Risposta ad Interpello n. 441 del 30 agosto 2022, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la costituzione del diritto di usufrutto temporaneo concesso su un immobile oggetto di agevolazione prima casa, se avvenuto prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, determina la decadenza parziale del beneficio precedentemente ottenuto.

A seguito di ciò viene richiesto al contribuente il pagamento dell’imposta di registro (o IVA), nella misura ordinaria oltre al versamento di una sovrattassa pari al 30% del tributo non pagato comprensivo del relativo interesse legale.

La Risposta ad Interpello n. 441 del 30 agosto 2022

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate prende origine da una richiesta avanzata da un contribuente italiano residente all’estero ed iscritto all’AIRE che, per ragioni di lavoro, non potendo fruire dell’abitazione acquistata con i benefici prima casa, intende costituire, prima della scadenza dei termini di cinque anni dalla data dell’acquisto, un usufrutto temporaneo a favore della moglie.

Ciò che viene chiesto all’Amministrazione Finanziaria è:

• se l'usufrutto a tempo determinato produce i medesimi effetti dell'usufrutto vitalizio (compressione del diritto di proprietà), rendendo quindi applicabile quanto disposto di cui al comma 4 della Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (ossia la decadenza dalle agevolazioni fruite, nella presente ipotesi, in modo parziale);
• se, nel caso in cui la risposta al precedente punto sia positiva, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro, dovuta nella misura ordinaria (oltre alla sanzione e agli interessi) sia costituita dall'intero valore del bene, oppure venga rapportata al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato.

Nel rispondere all’istante, l’Agenzia delle Entrate ripercorre le caratteristiche dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa illustrate nella citata Nota II-bis del D.P.R. n. 131/1986, precisando, in particolare, le conseguenze sanzionatorie riportate al comma 4: “(…) in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. (...) Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente Testo Unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Inoltre, per legittimare le proprie risposte, vengono citate due documenti di prassi (Risoluzione n. 31/E del 16 febbraio 2006 e Risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007) che, rispettivamente, giustificano la decadenza parziale del beneficio prima casa e come anche la costituzione del diritto di usufrutto su di un immobile agevolato comporti la compressione del diritto di piena proprietà precedentemente acquisito.

Più in particolare, con la prima risoluzione si viene ad affermare che, come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione, allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa (prima dei cinque anni), determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta.

Con la seconda risoluzione è stato invece chiarito che la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici in questione in quanto l'operazione viene posta in essere prima del decorso del quinquennio dalla data di acquisto e, in tale ipotesi, la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.

Analogamente, la decadenza parziale dell’agevolazione fruita avverrà anche nel caso di costituzione di diritti reali quali l’usufrutto, l’uso o l’abitazione e per la determinazione della base imponibile di detto diritto parziale si dovrà ricorrere ai coefficienti di cui al prospetto allegato al TUR.

Di conseguenza, ai fini fiscali, andranno recuperate le somme corrispondenti alla differenza tra la tassazione agevolata e quella ordinaria sul valore del diritto alienato, applicando a queste le sanzioni e gli interessi legati.

A titolo esemplificativo andiamo a rappresentare la seguente fattispecie per determinare la base imponibile cui applicare le corrispondenti sanzioni:

• valore dell’immobile imponibile (agevolato nel 2020): 100.000 euro;
• tasso di interesse legale 1,25%;
• usufrutto ceduto nel 2022 (entro i cinque anni) per una durata di tre anni: 100.000 × 3,6583% = 3.658,30 euro.

Considerato che 3.658,30 euro (valore dell’usufrutto temporaneo) sarà la base imponibile su cui andare a calcolare prima le imposte ordinarie (registro 9%) e poi quelle agevolate già pagate in sede d’acquisto dell’immobile (registro 2%), avremo come risultato della differenza tra i due importi, la somma da versare e da assoggettare a sanzione ed interessi:

Importo da versare e da assoggettare alla sanzione del 30% oltre agli interessi legali:

(3.658,30 × 9%) - (3.658,30 × 2%) = (329,25 - 73,17) = 256,08 euro

Con riferimento alle imposte ipotecarie e catastali non ci sono parametrazioni da effettuare, in quanto le imposte calcolate in misura fissa, sia in caso di acquisto prima casa che con riferimento agli acquisti non agevolati (con IVA o esenti), risultano essere del medesimo importo.