Le unità collabenti sono fabbricati che, per proprie caratteristiche funzionali, sono iscritte in catasto nella Categoria F/2, pur senza attribuzione di rendita.

Si tratta di immobili che, essendo in condizione di rovina e degrado, non possono essere agibili o abitabili e non sono, quindi, in condizione di produrre reddito.

Le condizioni di questi fabbricati sono fatiscenti e, molto spesso, la loro struttura non è conservata integralmente, con la copertura o parti delle murature crollate a tal punto che, per poter essere convertiti in altro e riutilizzati nuovamente, devono essere sottoposti a ingenti interventi di ristrutturazione, in quanto una normale manutenzione ordinaria o straordinaria non può essere sufficiente.

Tuttavia, possiedono una loro “dignità” economica e fiscale, che non può essere trascurata, essendo spesso oggetto di contrasti tra dottrina e giurisprudenza a causa della non facile determinazione qualitativa.

Nella presente informativa, cerchiamo di fare il punto, con riferimento agli aspetti fiscali riguardanti le imposte dirette ed indirette, richiamando dispositivi e sentenze che ne tracciano le peculiarità.

È il D.M. n. 28 del 2 gennaio del 1998, recante le Norme in materia di costituzione del catasto dei fabbricati, che fornisce una prima indicazione rispetto alla definizione di unità immobiliare e prosegue, all’art. 3, indicando che: “ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado”.

Inoltre, tali unità collabenti, tra le quali sono esclusi i manufatti che non è possibile delimitare o perimetrare, non devono essere allacciate alle reti dei Servizi Pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas (cfr. Nota n. 29439 del 30 luglio 2013).

Segnaliamo, infine, quanto indicato nel Vademecum DO.C.FA di luglio 2022, laddove viene puntualizzato che la sola inagibilità di un immobile, non accompagnata da un livello sufficiente di degrado che ne inibisca la capacità di produrre reddito, non è condizione necessaria e sufficiente per l’attribuzione della Categoria catastale F/2.

Ebbene, stanti le considerazioni sopra riportate, verifichiamo di seguito le possibili implicazioni di carattere fiscale.

Imposte indirette

Considerate le peculiarità delle unità collabenti e non potendole fare rientrare nel regime di esenzione in base all’art. 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, in quanto non qualificabili come fabbricati abitativi né come strumentali, ai fini IVA la loro cessione sarà assoggettata ad imposizione in base al regime ordinario.

Pertanto, se ceduti da soggetti passivi IVA, si applicherà l’aliquota del 22% e l’imposta di registro fissa nella misura di 200 euro (cfr. Risposta a Interpello n. 554/2022); mentre, qualora il cedente fosse un soggetto privato, stante l’individuazione del fabbricato collabente come bene immobile, risulta applicabile l’imposta di registro ordinaria del 9% prevista dall’art. 1, Parte I, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Con riferimento alle agevolazioni previste dalla Piccola Proprietà Contadina (PPC), segnaliamo la differente impostazione adottata da alcune Commissioni Tributarie (C.T.P. Forlì Sentenza n. 233/01/2019), che attribuiscono rilevanza alla natura pertinenziale di tali manufatti e, quindi, consentono l’applicazione dell’agevolazione rispetto alla dubbia spettanza della medesima, considerato che tali fabbricati sono inidonei a svolgere una funzione strumentale rispetto al terreno agricolo.

Imposte dirette

Relativamente alle imposte dirette, possiamo affermare che l’assenza di rendita e l’inidoneità a produrre reddito fa sì che le unità collabenti non possano essere tassate sulla base dei redditi fondiari, mentre risulta dubbia la tassazione delle eventuali plusvalenze in caso di vendita.

Infatti, una sentenza della Corte di Cassazione (Sentenza n. 5166/2013) ha affermato che la cessione di un terreno con sovrastanti fabbricati collabenti, destinati alla demolizione e successiva ricostruzione, debba essere considerata come cessione di area edificabile e, quindi, assoggettata a tassazione.

Nell’ambito delle detrazioni d’imposta legate al mondo delle ristrutturazioni edilizie, ricordiamo quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate (Risposta a Interpello n. 59/2022 e Circolare n. 28/E/2022), con riferimento agli interventi realizzati sulle unità collabenti ove è stato espressamente richiesto che, per l’ottenimento del beneficio fiscale, a fine lavori l’immobile deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse dalla specifica agevolazione di cui si intende beneficiare.

Inoltre, con riguardo agli interventi di efficientamento energetico, dovrà essere presente una dichiarazione tecnica che dimostri la presenza, in origine, di un impianto di riscaldamento, con le caratteristiche tecniche di cui al D.Lgs. n. 311/2006, funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

Da ultimo, ai fini IMU, la Corte di Cassazione con sue Sentenze nn. 23801/2017 e 10122/2019, ha chiarito che i fabbricati collabenti, essendo privi di qualunque forma di potenziale utilizzabilità per il possessore, sono esenti dall’imposta.