Con Risoluzione n. 77/E del 15 dicembre 2022, l’Agenzia delle Entrate ha reso chiarimenti circa le condizioni necessarie per ottenere la maxi detrazione del 110% in caso di acquisto di case antisismiche demolite e ricostruite da parte di un’impresa venditrice (c.d. Sismabonus Acquisti).

Come noto, infatti, l’originaria condizione richiesta per potere fruire del beneficio in commento, prevedeva il vincolo della stipula del rogito notarile da effettuarsi entro il 30 giugno 2022, mentre con la nuova impostazione, introdotta dall’Amministrazione Finanziaria con la Risoluzione n. 77/E/2022, in primo luogo, il citato termine subisce la proroga al 31 dicembre 2022 e viene, inoltre, richiesto il rispetto contemporaneo delle seguenti condizioni:

• sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;
• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta, ai sensi dell’art. 121 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020);
• sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali;
• siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;
• l’immobile sia stato accatastato (almeno) in categoria F/4.

Le condizioni sopra citate devono ricorrere contestualmente, in quanto anche la mancanza di una sola di queste preclude l’applicazione della maxi detrazione per gli acquisti effettuati dal 1° luglio al 31 dicembre 2022, ferma restando la possibilità di fruire delle detrazioni nella misura ordinaria, così come previste dall’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013 per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024 (75% o 85%).

Delle condizioni richieste dall’Agenzia delle Entrate per la legittimazione della maxi detrazione, quella che ha destato i maggiori dubbi è quella che prevede che “al 30 giugno 2022”, l’acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato “acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta”.

In particolare, ciò che ci si chiede è se per “credito maturato” si debba intendere che tale condizione si verifichi solo a seguito dell’invio della prevista comunicazione di esercizio dell’opzione, non essendo sufficiente, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell’acconto con l’emissione della fattura contenente l’indicazione dello sconto.

A questo punto, l’Agenzia delle Entrate precisa che, nel caso di sconto in fattura, si può fare riferimento alla data di emissione della fattura da parte del fornitore, ed è alla predetta data che le spese si riterranno sostenute per l’acquirente/beneficiario in capo al quale maturerà il diritto alla corrispondente detrazione.

Per l’impresa/cessionaria, l’utilizzazione del credito in relazione alle suddette fatture di acconto emesse entro il 30 giugno 2022, è comunque subordinata alla trasmissione della prevista comunicazione dei dati riferiti alla cessione in questione all’Agenzia delle Entrate, da effettuarsi nel termine attualmente previsto del 16 marzo 2023.

Resta inteso che, per legittimare il diritto alla detrazione dell’acquirente e il corrispondente diritto all’utilizzazione del credito in capo all’impresa, sarà necessario effettuare il rogito entro il 31 dicembre 2022.

Si precisa, infine, che l’ulteriore previsione normativa secondo cui l'immobile, al 30 giugno 2022, sia accatastato “almeno in categoria F/4”, è finalizzata a consentire l’applicazione della disposizione in commento anche nell’ipotesi in cui l’immobile non risulti ancora accatastato, alla data del 30 giugno 2022, in una della categorie ammesse al Superbonus, ma si trovi collocato nella categoria catastale F/4 (“unità in corso di definizione”), in cui il fabbricato è per lo più completato, ma la destinazione d'uso e la consistenza non risultano ancora definiti.