Se non subiranno cambiamenti nel corso dell’iter parlamentare di approvazione, le disposizioni che riguardano l’estromissione dei terreni concessi in affitto o dei fabbricati non destinati allo svolgimento dell’attività rappresenteranno un’interessante opportunità per diverse società.

In pratica, si viene a riproporre il dettato normativo della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 che prevedeva, al suo art. 1, commi da 115 a 120, il regime agevolato per le cessioni e le assegnazioni di beni ai soci.

Tale regime agevolato comporta vantaggi tributari di una certa rilevanza, che favoriscono i trasferimenti, le assegnazioni, le cessioni o la trasformazione in società semplici al ricorrere di determinate condizioni.

Con riferimento alle imposte sul trasferimento di tali beni, l’assegnazione sconta l’imposta di registro in misura dimezzata e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Pertanto, nel caso di assegnazione di terreni agricoli ai soci, l’imposta di registro risulterà pari al 7,5% mentre, qualora i destinatari dell’assegnazione siano Imprenditori Agricoli Professionali (IAP) o Coltivatori Diretti (CD) iscritti alla previdenza agricola, tale imposta scenderà al 4,5%.

Ricordiamo che sia l’assegnazione che la cessione così come la trasformazione sono operazioni soggette ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e l’aliquota corrispondente sarà pari all’8% (10,5% nel caso di società di comodo per due degli ultimi tre esercizi) da applicarsi alla differenza tra il valore normale (art. 9 del TUIR) dei beni assegnati ed il valore fiscalmente riconosciuto agli stessi.

Inoltre, il valore normale potrà essere sostituito dal valore catastale rivalutato qualora quest’ultimo risultasse inferiore al primo.

A ben vedere, una tale opportunità si riflette in modo inequivocabile in sede di determinazione delle plusvalenze tassabili che, ordinariamente, potrebbero risultare molto elevate qualora il terreno sia stato acquisito da molto tempo.

Ebbene, in caso di conferma della nuova disposizione, la tassazione della plusvalenza risulterebbe oltremodo contenuta se non, in taluni casi, del tutto azzerata.

Ricordiamo che l’assegnazione agevolata è permessa a quelle società che non utilizzano direttamente il terreno e che non svolgono direttamente la coltivazione o altre attività agricole alla data dell’assegnazione, la cui data di scadenza dovrebbe essere il 30 settembre 2023.

Inoltre, se per effetto dell’assegnazione o della trasformazione si fossero annullate riserve in sospensione generate dalla rivalutazione degli immobili, sarà dovuta per tale operazione una ulteriore imposta sostitutiva nella misura del 13%.

Ricordiamo che in caso di trasformazione in società semplice, saranno dovute le sole imposte sostitutive e la società soggetta a trasformazione non dovrà svolgere attività agricola direttamente al momento della trasformazione, ma i terreni dovranno risultare affittati ad altri soggetti.

L’eventuale vendita dei terreni di proprietà della società semplice saranno soggetti alla determinazione di una plusvalenza tassata solamente se posseduti da meno di cinque anni.

Circa il momento di versamento delle imposte sostitutive e dell’imposta di registro si precisa che le prime dovranno essere pagate in due quote pari al 60% ed al 40% da versarsi rispettivamente entro il 30 settembre e il 30 novembre 2023, mentre il pagamento dell’imposta di registro dovrà avvenire contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento.