Alcuni emendamenti al D.D.L. Bilancio 2023, ancora all’esame del Parlamento ma che hanno grande possibilità di essere ratificati, prevedono interventi in materia di Superbonus e di barriere architettoniche.

Eliminazione barriere architettoniche

In particolare, con riferimento alle spese sostenute per l’eliminazione delle barriere architettoniche, viene prevista una proroga della disposizione, che ne prevede la detrazione al 75% fino a tutto il 2025, estendendone così l’orizzonte temporale precedentemente fissato alle sole spese sostenute nel corso del 2022 (Legge n. 234/2021).

La modifica in esame interviene direttamente sul comma 1 dell’art. 119, D.L. n. 34/2020, sostituendo le parole “31 dicembre 2022” con “31 dicembre 2025” ed allungando, di fatto, il periodo di copertura delle spese sostenute (detrazione al 75%) agli anni 2023, 2024 e 2025.

Le regole della disposizione non cambiano e, pertanto, la detrazione si applicherà alle spese sostenute per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

Segnaliamo che per questa agevolazione sono previste regole speciali per il raggiungimento della quota utile per le deliberazioni assembleari, infatti, per tali fattispecie sarà sufficiente la maggioranza dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Inoltre, non essendo ancora stata coordinata la norma in commento con quella per l’esercizio delle opzioni di cessione del credito o dello sconto in fattura (art. 121, comma 7-bis, D.L. n. 34/2020), allo stato attuale le opzioni potranno essere esercitate solamente sulle spese sostenute sino al 2024, lasciando fuori quelle sostenute nell’anno 2025.

Superbonus 110%

L’emendamento al D.D.L. Bilancio 2023, cerca di risolvere i problemi riguardanti il periodo transitorio che vedrà il passaggio della detrazione d’imposta dal 110% al 90%.

In particolare, la misura del 110% sarà mantenuta sulle spese sostenute nell’anno 2023 anche per i lavori condominiali relativamente ai quali la CILAS sia stata presentata dopo il 25 novembre 2022, ma entro il 31 dicembre 2022 (con delibera assembleare che approva i lavori antecedente il 19 novembre 2022), inoltre, con riferimento agli interventi di demolizione con ricostruzione degli edifici, per mantenere la detrazione al 110% nell’anno 2023, l’istanza per acquisire il titolo abilitativo potrà essere presentata entro il 31 dicembre 2022.

In particolare, il Legislatore, con tali interventi dispositivi, ha inteso tutelare maggiormente quelle situazioni che vedono i condomìni avere deliberato l’esecuzione dei lavori in data antecedente l’entrata in vigore del “Decreto Aiuti-quater”, attribuendo un trattamento diverso a coloro che, avendo deliberato tra il 19 novembre e il 24 novembre 2022, se vogliono mantenere l’agevolazione al 110% nel 2023, devono avere presentato una CILAS entro il 25 novembre 2022.

Cercando di riassumere le possibili casistiche che potranno presentarsi, avremo che la maxi detrazione al 110% applicabile sulle spese sostenute nell’anno 2023 sarà riservata ai condomìni:

• che, avendo deliberato l’esecuzione dei lavori entro il 18 novembre 2022, avranno depositato la CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• che, avendo deliberato l’esecuzione dei lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022, hanno depositato la CILAS entro il 25 novembre 2022.

Delibera assembleare

Circa le delibere assembleari, le proposte emendative richiedono l’asseverazione della data dell’assemblea attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (art. 47, D.P.R. n. 445/2000) che dovrà essere sottoscritta dall’amministratore di condominio o, nel caso in cui non si via obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea.

Precisiamo, inoltre, che la delibera in oggetto deve avere approvato l’esecuzione dei lavori e, pertanto, non potrà trattarsi di una delibera “generica”, bensì dovrà contenere elementi che richiamino:

• l’indicazione del quorum deliberativo;
• l’indicazione della ditta esecutrice dei lavori;
• l’importo dettagliato delle spese complessive;
• la ripartizione delle quote tra i condòmini;
• l’indicazione dell’eventuale incaricato a cui è affidata la gestione dell’appalto.

Resta possibile, tuttavia, apportare integrazioni attraverso delibere successive che modifichino i contenuti della precedente, aggiungendo, ad esempio, lavori extra o aggiornando i prezzi in essa riportati.