L’estinzione parziale del contratto di leasing immobiliare può presentare profili di elusione fiscale, specie qualora ricorrano taluni elementi di anomalia. Tale problematica ha interessato, in particolare, il settore della nautica, ove le peculiari modalità di applicazione dell’IVA ai canoni di locazione finanziaria (ossia, l’applicazione dell’imposta mediante criteri forfettari), hanno indotto gli Uffici dell’Amministrazione Finanziaria ad instaurare un forte contenzioso.

Nella generalità dei casi, l’Amministrazione Finanziaria ha contestato, sulla base di taluni elementi del contratto ritenuti anomali, la simulazione del contratto di locazione finanziaria volta al mero ottenimento di vantaggi fiscali, ossia all’applicazione dell’IVA su una base imponibile ridotta forfettariamente, in luogo dell’ordinario regime IVA applicabile alle cessioni di beni.

Tra gli elementi di anomalia che possono determinare la riqualificazione del contratto di leasing in una vera e propria compravendita di beni, assumono particolare rilievo le seguenti fattispecie contrattuali:

• la fissazione di un maxi canone iniziale di importo rilevante;
• la durata limitata della locazione;
• l’entità variabile dei canoni e il ridotto numero di rate;
• la fissazione di un prezzo di riscatto esiguo rispetto al valore del bene concesso in locazione finanziaria.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, in particolare, il pagamento di un maxi canone iniziale di importo superiore al 40% del valore complessivo del contratto, costituisce un elemento di anomalia che può legittimamente far presumere la volontà delle parti di perseguire, in concreto, la compravendita del natante, mentre il ricorso al contratto di locazione finanziaria risponde solo alla mera esigenza di conseguire vantaggi in termini di maggiore IVA detraibile, non perseguibili in caso di compravendita del bene.

I medesimi profili elusivi possono essere ravvisati in presenza di un prezzo di riscatto d’importo eccessivamente esiguo rispetto al valore di mercato del bene al momento del riscatto.

Al di fuori del settore della nautica, invece, la scelta del contratto di leasing finanziario rispetto all’acquisto diretto del bene può rispondere all’esigenza di non corrispondere l’IVA in un’unica soluzione (ripartendola in base ai canoni periodici) e di conseguire una deduzione accelerata del costo dei canoni (rispetto all’ordinario processo di ammortamento del bene).

I profili di elusione sostenuti dall’Amministrazione Finanziaria non hanno tuttavia trovato riscontro nella giurisprudenza di merito e di legittimità (si vedano, tra tutte, le Sentenze nn. 9590/2019 e 9591/2019 della Corte di Cassazione).

In relazione al settore della nautica, la giurisprudenza ha evidenziato che le peculiari pattuizioni incorse tra gli utilizzatori e le società di leasing sono giustificate dalla peculiarità dei beni oggetto della locazione finanziaria, ossia natanti da diporto di elevato valore, per i quali la fissazione di un rilevante maxi canone risponde all’esigenza di tutelare il rischio, non solo finanziario, incorso dalla società concedente.

Con riguardo ai settori diversi da quello della nautica, la giurisprudenza maggioritaria ha escluso la possibilità di riqualificare, sulla base dei sopraindicati elementi, il contratto di locazione finanziaria in una mera compravendita. Si tratta, infatti, di tipologie contrattuali che rispondono a finalità tra loro non assimilabili.

Anche in questo caso, il pagamento di un maxi canone iniziale può senz’altro rappresentare un elemento di tutela della società concedente dalle eventuali inadempienze del conduttore.

L’estinzione parziale del contratto di leasing, inoltre, può essere giustificata dalla volontà del conduttore, in possesso delle necessarie risorse finanziarie, di calmierare gli eventuali incrementi dei tassi d’interesse passivi. Tale operazione è peraltro assimilabile al rimborso anticipato di un contratto di finanziamento, anch’esso giustificato dalla volontà di ridurre il debito e conseguentemente risparmiare sui tassi di interesse passivi, riducendo l’aggravio delle rate di mutuo future.

In buona sostanza, la semplice estinzione parziale del contratto di leasing immobiliare, pur se di importo significativo, non può di per sé mutare la causa del contratto di locazione finanziaria, che rimane comunque quella di disporre di un bene ed eventualmente esercitare il diritto di riscatto.