Nell’ambito del settore edile, il trattamento IVA applicabile alle cessioni di immobili, effettuate da soggetti passivi e non, è collegato alla natura dell’immobile stesso.

In generale, la cessione di immobili strumentali, ossia di immobili di categoria catastale B, C, D, E e A/10, deve essere assoggettata all’ordinaria imposizione IVA. La cessione di immobili abitativi, ossia di immobili di categoria catastale A, può invece beneficiare dell’esenzione da imposta.

In relazione agli immobili classificati in una delle categorie catastali del gruppo F, nel quale rientrano, tra gli altri:

• le unita collabenti (categoria catastale F/2);
• le unità in corso di costruzione (categoria catastale F/3);
• le unità in corso di definizione (categoria catastale F/4);
• i lastrici solari (categoria catastale F/5);

non è invece previsto uno specifico criterio di determinazione del trattamento IVA applicabile in caso di cessione e, pertanto, occorre aver riguardo alla prassi dell’Amministrazione Finanziaria.

Relativamente alle cessioni di unità collabenti e di fabbricati in corso di costruzione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la classificazione catastale attribuita al fabbricato al momento della cessione costituisce, in generale, il criterio di riferimento principale per l’eventuale applicazione del regime di esenzione IVA di cui all’art. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, indipendentemente dalla destinazione di fatto, successiva alla vendita.

In relazione a tali cessioni, aventi ad oggetto fabbricati non ultimati, non può dunque trovare applicazione il soprarichiamato regime di esenzione IVA, con la conseguente applicazione del regime ordinario di imponibilità (aliquota del 22%).

Con riguardo alle cessioni delle unità in corso di definizione, ossia di fabbricati per i quali non è stata ancora definita la destinazione d’uso definitiva, con la conseguente iscrizione in una classificazione catastale provvisoria, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che occorre aver riguardo alla categoria catastale attribuita all’immobile anteriormente all’iscrizione nella categoria F/4.

In sede di cessione pertanto, trova applicazione la disciplina IVA propria degli immobili abitativi o strumentali, a seconda di come il fabbricato risultava accatastato prima di essere iscritto tra le unità in corso di definizione.

In relazione alle cessioni dei lastrici solari autonomamente accatastati nella categoria catastale F/5, infine, l’Agenzia delle Entrate ne ha escluso la natura di immobile strumentale, con la conseguente applicazione del regime IVA di esenzione di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972 (salvo opzione, espressa in atto, per l’imponibilità IVA).

La cessione delle unità collabenti nel settore agricolo

Come sopra anticipato, le unità collabenti non possono fruire del regime di esenzione di cui all’art. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, poiché le stesse, per le loro peculiarità, non sono qualificabili, ai fini IVA, né come fabbricati abitativi né come fabbricati strumentali.

La cessione delle unità collabenti deve essere quindi assoggettata ad imposizione in base al regime ordinario e, pertanto, qualora la cessione sia effettuata da soggetti passivi IVA, trova applicazione l’ordinaria aliquota IVA del 22% e l’imposta di registro fissa nella misura di 200 euro.

Qualora, invece, la cessione sia effettuata da un soggetto privato, trova applicazione l’imposta di registro ordinaria del 9%, di cui all’art. 1, Parte I, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Nell’ipotesi in cui la cessione dell’unità collabente sia effettuata unitamente alla vendita del terreno agricolo, con applicazione delle agevolazioni previste dalla Piccola Proprietà Contadina (PPC), parte della giurisprudenza di merito disconosce il nesso di pertinenzialità con il terreno, con la conseguente inapplicabilità dei benefici PPC (imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e imposta catastale nella misura dell’1%).

Al ricorrere di tale ipotesi è dunque opportuno indicare separatamente, nell’atto di vendita, l’importo attribuibile alla cessione del terreno e quello attribuibile alla cessione dell’unità collabente, al fine di evitare di vedersi revocare le agevolazioni PPC sull’intero ammontare della cessione.

In conclusione, si evidenzia che alcune Commissioni tributarie attribuiscono rilevanza alla natura pertinenziale di tali manufatti e, quindi, consentono l’applicazione dell’agevolazione (si veda la ns. circolare n. 477/2019, “Imposta catastale all’1% anche per i collabenti”).