L'accordo con adesione relativo all'accertamento del valore di un'area edificabile non vincola il Comune a ridefinirne il valore per le annualità diverse da quelle oggetto della definizione. La Corte di giustizia di primo grado di Lecco ha affrontato un caso abbastanza comune, relativo alla definizione dei valori soggetti ad ICI/IMU delle aree edificabili.

Imposta comunale sugli immobili e valore di mercato delle aree edificabili

Ai fini dell'imposta comunale sugli immobili, la base imponibile è determinata dal valore di mercato dell'area edificabile al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a partire dall'adozione degli strumenti urbanistici. Diversi fattori influenzano il corretto valore dell'area, come la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita e gli eventuali oneri gravanti sul terreno. I prezzi medi di vendita di aree con caratteristiche simili possono essere presi in considerazione come riferimento oggettivo per determinare il valore di un terreno.

Valori venali minimi e perizie di parte

I Comuni possono stabilire valori venali minimi per le aree fabbricabili al fine di agevolare i contribuenti nella determinazione del valore. Tuttavia, se gli importi deliberati sono considerati eccessivi, è possibile applicare valori inferiori, purché la determinazione sia supportata da una perizia di parte redatta da un tecnico competente.

Il caso trattato nella sentenza

Una società a responsabilità limitata (Srl) era proprietaria di un'area edificabile e aveva ricevuto un accertamento dell'imposta comunale relativo a più annualità, con il quale l'Amministrazione Comunale aveva definito un valore superiore a quello dichiarato. La Srl aveva proposto un'istanza di adesione che era stata respinta. Successivamente, il Comune aveva rivisto il valore, a seguito della presentazione da parte della Srl, di una perizia giurata di stima redatta da un proprio tecnico.

Per le annualità successive, il Comune aveva contestato il valore dichiarato dalla Srl per lo stesso terreno edificabile, tenendo conto anche del mutamento dei prezzi di mercato. La Srl aveva dichiarato lo stesso valore definito con adesione (del 2013) per l'anno 2014, mentre per le annualità 2015 e 2016 aveva dichiarato un valore inferiore sulla base di un'ulteriore perizia di parte che evidenziava elementi precedentemente non considerati.

La Srl aveva presentato un ricorso, sostenendo che il Comune non poteva richiedere l'imposta applicando il valore oggetto di contestazione nella precedente adesione per le annualità successive. Inoltre, la società riteneva illegittime le sanzioni e gli interessi richiesti per le annualità 2015 e 2016, poiché le violazioni contestate erano state commesse per errore incolpevole sulla base di una perizia di stima giurata che aveva attribuito un valore inferiore.

La decisione della Corte di giustizia di Lecco

I Giudici hanno affermato che, tenendo conto del mutamento dei prezzi di mercato, il Comune poteva confermare il valore iniziale, non accettando l'arbitraria riduzione del valore dell'area proposta dalla Srl. La perizia presentata dalla società non era sufficientemente motivata e non era supportata da documentazione idonea.

I Giudici hanno evidenziato che l'accordo con adesione era stato sottoscritto per ragioni di rapida definizione dell'accertamento tributario, riscossione delle somme dovute, stabilità dei rapporti giuridici e deflazione del contenzioso. Inoltre, il valore di 69,00 euro/mq, oggetto di specifica successiva definizione da parte del tecnico comunale, risultava inferiore ai valori approvati l'anno precedente dall'Amministrazione Comunale per i terreni edificabili in P.A. industriali e commerciali.

La sentenza della Corte di giustizia di Lecco ha stabilito che una richiesta di riduzione del valore di un'area edificabile da parte del contribuente deve essere adeguatamente motivata e supportata da documentazione idonea. Nel caso trattato, la società non ha fornito prove sufficienti per giustificare la riduzione del valore proposto. Inoltre, la Corte ha ribadito l'importanza di mantenere la stabilità e la certezza dei rapporti giuridici nell'accertamento del valore delle aree edificabili per fini fiscali.