Il Ministero del Turismo ha presentato un disegno di legge con il quale intende introdurre nuove limitazioni agli affitti turistici.

Il D.D.L., in particolare, intende modificare le regole applicabili:

• alle c.d. locazioni brevi (fino a 30 giorni) di cui all’art. 4, D.L. n. 50/2017;
• ai c.d. contratti transitori (da 1 a 18 mesi) di cui alla Legge n. 431/1998;
• ad ogni altro contratto, comunque denominato, che abbia ad oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari ad uso abitativo.

A tal fine è prevista, innanzitutto, la modifica del regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020. Allo stato attuale, tale disciplina prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi, per il quale, si ricorda, è ammessa l’applicazione della c.d. cedolare secca, sia applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Al superamento della soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082, Codice Civile, con il conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP).

Il disegno di legge si propone di abbassare il limite a due appartamenti e, pertanto, la presunzione di svolgimento di un’attività imprenditoriale scatterebbe a partire dalla locazione turistica di tre alloggi in su.

È poi prevista l’introduzione di un limite minimo di due notti consecutive di soggiorno, a pena di nullità, per i contratti di locazione aventi finalità turistiche e riguardanti uno o più immobili abitativi posti nelle aree centrali (Zone territoriali omogenee A, come definite dal D.M. n. 1444/1968) dei Comuni capoluogo delle Città metropolitane (Comuni di Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia). Tale limite minimo di due notti non sarà tuttavia applicabile in caso di locazioni di abitazioni poste al di fuori dei centri storici.

In caso di concessione in locazione di immobili per una sola notte, è quindi prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria amministrativa da 1.000 a 5.000 euro.

Il disegno di legge prevede poi che tutti i soggetti che concedono abitazioni in locazione per finalità turistiche, soggetti privati e imprenditori commerciali, siano tenuti a rispettare gli obblighi riguardanti la prevenzione degli incendi, i requisiti igienico-sanitari e la sicurezza degli impianti (tali soggetti sarebbero anche tenuti, tra l’altro, all’installazione dei dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio in tutte le unità immobiliari affittate).

Il D.D.L. in esame prevede anche l’estensione della responsabilità per il pagamento dell’imposta o del contributo di soggiorno (attualmente prevista in capo al soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, o che interviene nel pagamento dei canoni o corrispettivi).

È previsto, in particolare, che tra i soggetti responsabili del pagamento dell’imposta o del contributo di soggiorno, rientrino anche quelli che svolgono attività di intermediazione immobiliare o di gestione di portali telematici, qualora incassino il canone o il corrispettivo, ovvero intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, in relazione ai contratti di locazione per finalità turistiche, nonché ai contratti di albergo, alloggio o, comunque, diversamente denominati, conclusi con le strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.

In pratica, sarebbero ritenuti responsabili dell’imposta o del contributo di soggiorno anche le agenzie immobiliari ed i portali telematici, compresi quelli che intervengono nella locazione turistica di strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere.

Ancora, è previsto che, sotto il profilo fiscale, il contratto di locazione per finalità turistiche possa eventualmente avere ad oggetto prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia dei locali. Di conseguenza, anche le locazioni turistiche che includano la messa a disposizione della biancheria o altre attività similari (come, ad esempio, una visita guidata o un’attività didattica), resterebbero comunque attività locative e non configurino prestazioni di servizi, a condizione che tali altre attività siano accessorie e non diventino preponderanti rispetto alla messa a disposizione dei locali.

Da ultimo, è previsto l’obbligo in capo ai locatori di richiedere al Ministero del Turismo il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che alimenterà la Banca Dati Nazionale e, a regime, sostituirà i Codici Identificativi Regionali già rilasciati. La concessione in locazione turistica di un immobile privo del CIN comporterà l’applicazione di sanzioni da 800 a 8.000 euro.