L’articolo 1 del D.L. 132/2023, c.d. D.L. Proroghe Fisco, ha disposto la proroga fino al 31 dicembre 2023, del termine di cui all’art. 64 comma 3 primo e secondo periodo del D.L. 73/2021, in materia di agevolazioni sui mutui per l’acquisto della casa di abitazione.

La Legge di Stabilità 2014 (Legge 147/2013) ha istituito il Fondo di Garanzia per i mutui per la prima casa, al fine di agevolare l'accesso al credito per famiglie che intendono acquistare la loro prima abitazione o migliorare l'efficienza energetica dell'immobile.  Il Fondo di Garanzia offre garanzie a prima richiesta su mutui fino a un massimo di 250.000 euro, destinati all'acquisto della prima casa o a interventi di ristrutturazione finalizzati all'efficienza energetica. Per accedere al fondo,  gli immobili devono trovarsi sul territorio nazionale ed il richiedente deve destinare l'immobile ad abitazione principale. La gestione del Fondo è stata affidata alla Consap, ed è garantito dallo Stato come garanzia di ultima istanza.

La misura è stata oggetto di proroghe nel corso degli anni, l’ultima delle quali ad opera del Decreto Omnibus, che ne aveva prorogato la scadenza al 30 settembre 2023.

Requisiti per beneficiare della garanzia

L’accesso al fondo prima casa prevede dei requisiti in capo ai richiedenti, all’immobile oggetto di acquisizione e al finanziamento.

Hanno la priorità all’accesso al Fondo Prima Casa e l’applicazione di un Tasso Effettivo Globale non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), le seguenti categorie di soggetti:

• giovani coppie dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni, ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP.

L’immobile per il quale si richiede il finanziamento assistito dalla garanzia del Fondo Prima Casa deve avere le seguenti caratteristiche:

• deve essere adibito ad abitazione principale;
• non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
• non deve avere le caratteristiche di lusso indicate in un apposito decreto del Ministero dei Lavori Pubblici.

Relativamente alle caratteristiche del finanziamento richiesto, occorre evidenziare che i mutui ipotecari devono essere erogati:

• per l’acquisto dell’immobile;
• per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione (purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari ubicate sul territorio nazionale) dell’immobile.

L’accesso al Fondo Prima Casa è previsto anche in relazione all’acquisto con accollo da frazionamento.

Vi è poi un limite oltre il quale il mutuo richiesto non è finanziabile, in particolare il mutuo deve avere un importo superiore a 250.000 euro.

La garanzia del Fondo

Il Decreto Sostegni-bis ha introdotto la possibilità di richiedere un aumento della garanzia fino all'80% per mutui prima casa (ordinariamente sarebbe al 50%). Questa opzione è aperta a coloro che rientrano nelle categorie prioritarie con un ISEE annuale inferiore a 40.000 euro e che richiedono un mutuo che supera l'80% del prezzo di acquisto dell'immobile, comprensivo di spese accessorie.

Questa disposizione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2023 attraverso il Decreto Legge 29 settembre 2023, n.132, che ha affrontato questioni urgenti relative alla proroga di scadenze normative e versamenti fiscali.

Per le richieste presentate tra il 1° dicembre 2022 e il 31 dicembre 2023, è pertanto possibile ottenere la garanzia elevata all'80%, anche se il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM)^[1] è superiore al tasso di interesse nominale del mutuo (Tasso TEGM). L'importo massimo di questa differenza positiva è calcolato come la media del tasso IRS a 10 anni^[2] ufficialmente pubblicato, calcolato nel mese precedente all'erogazione del mutuo, meno la media del tasso IRS a 10 anni ufficialmente pubblicato nel trimestre in cui è stato calcolato il TEGM in vigore.

Se il differenziale è negativo, gli istituti finanziari devono applicare le condizioni più favorevoli rispetto al TEGM in vigore. In sintesi, questa misura mira a favorire l'accesso al credito per l'acquisto di abitazioni, in particolare per coloro che rientrano nelle categorie a basso reddito.

Modalità di accesso al Fondo di Garanzia

Per accedere al Fondo di Garanzia per mutui prima casa, è necessario inoltrare la richiesta alle banche o agli intermediari finanziari che partecipano all'iniziativa, non direttamente a Consap. La concessione del mutuo e l'utilizzo della garanzia del Fondo rimangono a discrezione della banca.

Il Fondo offre garanzia statale solo per mutui finalizzati all'acquisto di un'abitazione principale. La ristrutturazione senza acquisto non è ammissibile.

Le banche non richiedono garanzie aggiuntive, oltre all'ipoteca sull'immobile e alla garanzia statale. Tuttavia, possono essere richieste garanzie assicurative nei limiti consentiti dalla Legge.

Per accedere al Fondo di Garanzia, è necessario presentare il modulo di richiesta, disponibile sul sito del Ministero dell'Economia o di Consap, presso una delle banche partecipanti. È richiesto anche un documento di identità o il passaporto con permesso di soggiorno per cittadini stranieri.

Il modulo prevede tre tipi di acquisto: l'acquisto semplice, l'acquisto con ristrutturazione per migliorare l'efficienza energetica e l'acquisto con accollo da frazionamento.

Per la garanzia dell'80%, le domande possono essere presentate fino al 31 dicembre 2023, a condizione che l'ISEE non superi i 40.000 euro annui. Consap comunica l'esito dell'istruttoria entro 20 giorni, e la banca informa Consap entro 90 giorni sull'effettivo perfezionamento del mutuo o la sua mancata erogazione.

 

^[1] Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) è un valore percentuale che mostra il costo medio di un prodotto finanziario presso le banche e gli intermediari finanziari.

^[2] L’Eurirs o IRS (Interest Rate Swap), è il costo sulla base del quale le banche in Europa si scambiano il denaro per un periodo di tempo prefissato. Esistono molti tassi IRS, la cui durata può arrivare fino a 50 anni.