Facendo seguito a quanto riportato nella nostra circolare n. 81/2014, che approfondiva il principio di sostituzione dell’Imu nei confronti dell’Irpef in merito alla rendita dei terreni, riteniamo opportuno analizzare anche l’azione sostitutiva dell’Imu per la rendita dei fabbricati.

In linea generale l’art. 8 comma 1 del D.lgs. 23/2011 prevede che l’Imu “sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati.”

Per quanto riguarda l’abitazione principale, come già noto, per l’anno 2013 sono state abolite sia la prima (DL 102/2013) che la seconda rata dell’IMU (DL 133/2013). Tuttavia, contestualmente all’abolizione della seconda rata, è stata istituita la “Mini-Imu”. Tale imposta ha colpito le abitazioni situate nei comuni che hanno deliberato un’aliquota maggiore dello 0,4% e pertanto, il reddito dell’abitazione che ha scontato l’imposta municipale in misura ridotta non andrà a conformare il reddito complessivo ai fini Irpef; al contrario, se l’immobile non è stato soggetto ad Imu o Mini-Imu, l’effetto sostitutivo non agisce, facendo rientrare la rendita dell’immobile tra il reddito complessivo ai fini Irpef.

Ciò nonostante, il contribuente che non ha pagato l’Imu (o Mini-Imu), potrà usufruire della deduzione dell’importo della rendita catastale dell’immobile, opportunamente rivalutata, facendo si che l’abitazione principale non concorra a formare il reddito complessivo.

Per quanto riguarda gli immobili non locati (compresi quelli tenuti a disposizione o concessi in comodato), nel corso del 2013 sono stati assoggettati ad Imu; in questo caso occorre specificare se l’abitazione non locata sia situata nel comune di residenza del proprietario o se essa si trovi in un comune diverso.

Nel primo caso, la rendita catastale dell’abitazione tenuta a disposizione o concessa in comodato concorre a formare il reddito complessivo nella misura del 50%, sebbene tale immobile sia stato assoggettato ad Imu.

Viceversa, nel caso in cui l’immobile non locato si trovi nel comune diverso da quello dell’abitazione principale, la rendita catastale non andrà a formare il reddito complessivo, in quanto su tale immobile, durante il periodo di imposta 2013, è stata corrisposta l’Imu.