Il D.D.L. Bilancio 2024 prevede l’aumento da cinque a dieci anni del periodo nel corso del quale la cessione di immobili, diversi dall’abitazione principale, determina l’emergere di una plusvalenza tassabile.

In particolare, con l’introduzione della nuova lett. b-bis) nell’art. 67, comma 1, TUIR, con effetto dal 1° gennaio 2024, tra i redditi diversi rientreranno anche le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il c.d. Superbonus di cui all’art. 119, D.L. n. 34/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni alla data della cessione.

Da tale previsione restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile, inoltre, con la modifica dell’art. 68, comma 1, TUIR, è previsto che:

• nel caso in cui gli interventi agevolabili si siano conclusi da non più di cinque anni dall’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi qualora il contribuente abbia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui all’art. 121, D.L. n. 34/2020 (sconto in fattura o cessione del credito);
• nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da più di cinque anni ma, comunque, entro dieci dall’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese relative a tali interventi qualora il contribuente abbia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le suddette opzioni.

Ad esempio, ipotizzando un immobile (non abitazione principale) acquisito al costo di 200.000 euro, sul quale nel corso del 2021 sono stati effettuati interventi agevolabili con il Superbonus del 110% per un importo di 150.000 euro e per i quali si è optato per lo sconto in fattura:

• se entro cinque anni dal termine dei lavori agevolabili l’immobile viene ceduto per l’importo di 350.000 euro, la plusvalenza ammonterà a 150.000 euro (differenza tra 350.000 euro e 200.000 euro);
• se lo stesso immobile viene ceduto dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori, ma entro i dieci anni antecedenti la cessione, la plusvalenza tassabile sarà pari a 125.000 euro [350.000 euro - (150.000 euro + 75.000)].

Rimane fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Da ultimo si evidenzia che per le plusvalenze in esame risulta ancora possibile, in deroga alla disciplina di cui all'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, applicare l’imposta sostitutiva IRPEF del 26%, di cui all’art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005.