Il testo finale del D.D.L. Bilancio 2024 prevede la modifica della disciplina fiscale sulle locazioni brevi, stabilendo l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.

L’annunciato generalizzato incremento dell’aliquota al 26% troverà dunque applicazione, con effetto dal 1° gennaio 2024, solo in caso di di destinazione alla locazione breve (durata non superiore a trenta giorni) di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta.

Qualora il locatore destini alla locazione breve un solo appartamento, invece, continuerà a trovare applicazione la previgente aliquota della cedolare secca, fissata al 21%.

La possibilità di applicare l’aliquota del 21% dovrebbe riguardare anche l’ipotesi di locazione di più di due appartamenti, di cui solo uno destinato alla locazione breve: ad esempio, ipotizzando un contribuente che conceda in locazione un appartamento con contratto a canone concordato, un appartamento con contratto a locazione ordinaria e uno con contratti di locazione breve, optando per la cedolare secca per tutti e tre gli appartamenti, sul primo appartamento troverà applicazione la tassa piatta del 10% e sugli altri due del 21%. Qualora, invece, anche il secondo appartamento venga destinato alle locazioni brevi, troverà applicazione l’aliquota maggiorata del 26% per entrambi gli immobili destinati agli affitti brevi.

Tali novità si affiancano alle limitazioni poste dall’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020, per effetto del quale, il regime fiscale delle locazioni brevi, sia con applicazione della cedolare sia con tassazione ordinaria, è applicabile solo in caso di destinazione agli affitti brevi di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di tale soglia, l’attività di locazione (breve) si presume svolta in forma imprenditoriale.

Coordinando tale previsione con le novità previste dal D.D.L. Bilancio 2024 ne risulta che:

• in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento, troverà applicazione la nuova aliquota del 26%;
• in caso di destinazione alla locazione breve di più di cinque appartamenti, l’applicazione della cedolare secca è da ritenersi esclusa (tale facoltà è infatti applicabile da parte delle sole persone fisiche operanti al di fuori dell’attività d’impresa).

Il D.D.L. Bilancio 2024 prevede poi che qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta, ovvero qualora non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cedolare secca, la ritenuta si consideri operata a titolo di acconto.

Infine, la bozza della Manovra di Bilancio prevede la modifica del comma 5-bis dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, stabilendo che i soggetti non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, siano tenuti all’effettuazione e al versamento della ritenuta qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei menzionati canoni o corrispettivi.

Allo stesso modo, i soggetti residenti al di fuori dell’Unione Europea, in possesso di una stabile organizzazione in un altro Paese membro, saranno tenuti a tali adempimenti tramite la stabile organizzazione. Qualora gli stessi soggetti siano riconosciuti privi di stabile organizzazione in un altro Paese membro, gli adempimenti dovranno essere svolti con la nomina di un rappresentante fiscale (in assenza del quale, i residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti non residenti saranno ritenuti solidalmente responsabili per l'effettuazione e il versamento della ritenuta sull'ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti).

Infine, i soggetti residenti in un altro Paese membro, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, potranno adempiere direttamente agli obblighi ovvero nominare, quale responsabile dell’imposta, un rappresentante fiscale.