Il D.D.L. “Bilancio 2024”, consegnato alla Camera e in via di approvazione definitiva, conferma la previsione per cui la costituzione di diritti reali di godimento rappresenterà, dal prossimo 1° gennaio, una fattispecie assoggettata a tassazione quale reddito diverso. La norma non contempla disposizioni a salvaguardia di coloro che hanno già firmato dei preliminari.

Il Disegno di Legge, con la modifica della lett. h) dell’art. 67, comma 1, TUIR, dispone che al pari dei redditi derivanti della concessione in usufrutto di beni immobili, anche quelli derivanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento rientrino tra i redditi diversi, con il conseguente assoggettamento a tassazione.

Attualmente l’art. 67, TUIR, prevede che costituiscano redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni effettuate dalle persone fisiche (salvo quelli acquisiti per successione) nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito della cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Dal combinato disposto delle richiamate norme ne deriva che la cessione o la costituzione di un diritto reale di godimento su di un terreno agricolo è assoggettabile a tassazione solo nell’ipotesi di possesso da meno di cinque anni.

Dal 1° gennaio 2024 le persone fisiche che stipuleranno un atto per la costituzione di un diritto reale su di un terreno agricolo posseduto da più di cinque anni, vedranno assoggettare a tassazione l’intero corrispettivo percepito (che in vigenza delle regole attuali non avrebbe, invece, formato materia imponibile).

La modifica produce effetti anche per coloro che intendono costituire un diritto di superficie in favore di terzi su di un terreno agricolo posseduto da meno di cinque anni. Infatti, attualmente tale fattispecie genera una plusvalenza di cui alla lett. b) dell’art. 67, TUIR, determinata, a norma dell’art. 68, TUIR, come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta ed il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (con la possibilità, per i soggetti che hanno inteso rideterminare il costo di acquisto del terreno, di considerare il costo rivalutato ai fini della determinazione della plusvalenza).

Dal prossimo anno, invece, il reddito da assoggettare a tassazione sarà costituito dall’intero corrispettivo percepito, ridotto delle sole spese inerenti alla produzione del reddito (senza, dunque, che la rideterminazione del costo di acquisto del terreno produca alcun effetto).

Il Disegno di Legge di Bilancio introduce una norma interpretativa per i conferimenti in società. Come noto, l'art. 9, comma 5 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) prevede che, ai fini fiscali, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si estendano anche agli atti a titolo oneroso che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, nonché ai conferimenti in società. Ora il Legislatore intende precisare che, per le imposte sui redditi, tale disposizione sarà applicabile salvo diversa previsione. Questa modifica va letta in concomitanza con le recenti innovazioni che hanno mitigato il principio di equiparazione tra le cessioni a titolo oneroso e la costituzione/trasferimento di diritti reali, come disciplinato dall'articolo 9, comma 5 del TUIR.

Tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di metalli preziosi

Attualmente l’articolo 68, comma 7, lettera d) del TUIR prevede che per le cessioni di metalli preziosi, in mancanza della documentazione del costo di acquisto, le plusvalenze sono determinate in misura pari al 25% del corrispettivo della cessione. Dal 2024 le suddette plusvalenze saranno interamente tassate.