Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 introduce una modifica al regime delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui cui sono stati effettuati interventi cd. Superbonus.

L’Art. 1, commi da 64 a 67, della L. n. 213/2023 pubblicata in G.U. n. 303 il 30 dicembre 2023 (nel seguito anche Legge di Bilancio 2024) modifica l’art. 67 del TUIR (“Redditi diversi”) e rende imponibili le plusvalenze realizzate in caso di cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi cd. superbonus conclusi da non più di dieci anni.

La modifica della Legge di Bilancio 2024 prevede infatti l’aggiunta della lettera b-bis) all’art. 67 TUIR, la quale recita “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020 n. 34, […], che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Si ricorda che la regola ordinaria previgente non prevedeva una distinzione del regime di tassazione dei fabbricati in base alla tipologia di lavori svolti su di essi ed erano quindi soggette a tassazione – ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR – solamente le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Inoltre, alla luce di quanto sopra, viene coordinato anche il testo dell’art. 68 del TUIR (“Plusvalenze”). In particolare viene precisato che, nella determinazione della plusvalenza nel caso in cui gli interventi agevolati superbonus (art. 119 D.L. n. 34/2020) si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cessione e sconto in fattura (all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 34/2020).

Diversamente, nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, sempre qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni cessione e sconto in fattura.

Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Viene poi precisato che alle plusvalenze realizzate alla luce della predetta normativa è possibile applicare l’imposta sostitutiva del 26% ai sensi dell’art. 1 comma 496 della L. 266/2005.

Per quanto riguarda la decorrenza delle modifiche, viene previsto che le predette disposizioni si applichino alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Si attendono chiarimenti operativi riguardo l’eventuale applicazione della norma anche nel caso di rivendita di un immobile su cui il precedente proprietario abbia realizzato l’intervento superbonus (nell’ambito temporale di dieci anni), oltre che nel caso di mancata fruizione dell’agevolazione derivante da un accertamento dello stesso Ufficio ovvero da un’incapienza reddituale del contribuente stesso. Inoltre andrà chiarita la casistica degli interventi eseguiti sulle parti comuni (condominiali e non).