Il D.Lgs. n. 192/2024 ha codificato la tassazione dell’attività agricola di coltivazione all’interno di immobili censiti al catasto fabbricati. Le nuove disposizioni si applicano già dal periodo d’imposta 2024, pertanto le imprese agricole ne vedranno gli effetti già a partire dalla prossima dichiarazione dei redditi.

Nulla cambia invece per le coltivazioni effettuate all’interno di serre e strutture non censite al catasto fabbricati.

Ortoflorovivaisti: confronto tra vecchie e nuove disposizioni

La normativa fiscale precedente basava la tassazione delle attività agricole sui terreni, considerando il reddito dominicale e agrario delle superfici utilizzate per coltivazioni. Erano incluse anche le produzioni in serre fuori suolo e ambienti protetti, purché ricadessero nell’ambito della “potenzialità del fondo”. Tuttavia, la normativa non forniva certezze per coltivazioni effettuate all’interno di fabbricati accatastati, in particolare per attività innovative come vertical farming o colture idroponiche.

Tra le modifiche introdotte dal D.Lgs. 192/2024 vi è quella dell’art. 32 del TUIR che amplia il concetto di reddito agrario alle coltivazioni in fabbricati accatastati (art. 32, comma 2, lettera b-bis).

Dal 2024, le attività dirette alla produzione di vegetali effettuate in fabbricati accatastati (categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10) sono riconosciute come produttive di reddito agrario, a condizione che rispettino limiti legati alla superficie agraria di riferimento, che sarà definita con un decreto ministeriale.

Nel periodo transitorio, fin quando non saranno definiti specifici valori d’estimo per le suddette attività indoor, la tassazione non sarà calcolata sulla superficie effettivamente coltivata, ma sulla superficie della particella catastale su cui insiste il fabbricato.

Infatti, in base alle modifiche apportate all’art. 28 (reddito dominicale) e all’articolo 34 (reddito agrario), il reddito sarà determinato mediante l’applicazione alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile della tariffa d’estimo più alta in vigore nella provincia in cui è censita la particella, incrementata del 400 per cento.

Inoltre, limitatamente al reddito dominicale, il nuovo comma 3-bis dell’articolo 28 TUIR, precisa che lo stesso non può essere inferiore alla rendita catastale attribuita all’immobile destinato alle attività dirette alla produzione di vegetali. Ricordiamo che nel caso di fabbricati agricoli strumentali posseduti e condotti da imprese agricole (ad esempio serre accatastate D/10) la rendita non va indicata nel quadro RB in cui sono dichiarati i redditi dei fabbricati, in quanto si considera assorbita dal reddito agrario. Pertanto, tale rendita non concorre(va) alla determinazione del reddito dell’agricoltore. Dal 2024, invece la rendita del fabbricato può condizionare, incrementandolo, il reddito dominicale che concorre alla formazione del reddito.

È evidente che, per le imprese che attualmente svolgono attività di coltivazione all’interno di fabbricati riconducibili alle suddette categorie catastali, i redditi agrari e dominicali subiranno un incremento significativo a partire dal 2024.

Tale incremento di reddito, oltre che ad essere determinato dal nuovo coefficiente di incremento (+400%) può subire sensibili differenze anche in presenza di particelle di dimensioni sensibilmente più ampie dell’immobile (o della porzione di immobile) destinato alle attività di coltivazione (si veda un caso pratico riportato nella Fig. 1).

Fig.1- Esempio di fabbricato D/10 insistente su un’ampia particella.

Questo incremento reddituale potrà essere mitigato dagli effetti della disposizione inserita dal D.L. 215/2023 (“Milleproroghe”) che, intervenendo sul comma 44, art. 1, della Legge 232/2016, ha disposto che, per gli anni 2024 e 2025, i redditi dominicali e agrari dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, diversi dalle società che hanno esercitato l'opzione di cui all'articolo 1, comma 1093, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, concorrono, considerati congiuntamente, alla formazione del reddito complessivo nelle seguenti percentuali:

• fino a 10.000 euro, 0%;
• oltre 10.000 euro e fino a 15.000 euro, 50%;
• oltre 15.000 euro, 100%.

Soccida verde

L’articolo 33 del TUIR dispone che sono considerate produttive di reddito agrario le attività di coltivazione di prodotti vegetali per conto terzi tramite l'utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione stessa (cd. attività di “soccida vegetale” o “soccida verde”).

Il D.Lgs. n. 192/2024, pur ampliando il regime del reddito agrario alle coltivazioni in fabbricati accatastati, non ha esteso alla soccida verde la tassazione su base catastale quando è svolta in ambienti protetti censiti al Catasto Fabbricati. Pertanto, le coltivazioni per conto terzi su terreni o in strutture mobili (es. serre), purché nel limite di superficie (il doppio del terreno sottostante) beneficiano della tassazione su base catastale e, le eventuali eccedenze sono tassate come reddito d’impresa ai sensi dell’art. 56-bis, comma 1, TUIR.

Invece, le medesime coltivazioni in fabbricati accatastati, rientrano sempre nel reddito d’impresa ma pare applicabile la tassazione forfettaria ai sensi dell’art. 56-bis, comma 3, TUIR (coefficiente di redditività pari al 25% dell’ammontare dei corrispettivi).

Fabbricati locati per attività di coltivazione

Infine, tra le modifiche introdotte dal D.Lgs. 192/2024, l’inserimento del nuovo comma 3.1, all’articolo 36 del TUIR, precisa che non si considerano produttive di reddito dei fabbricati, se non sono oggetto di locazione, gli immobili utilizzati nello svolgimento delle attività dirette alla produzione di vegetali.

Le novità introdotte possono quindi avere degli impatti fiscali significativi. Tali imprese dovranno quindi tempestivamente attivarsi per valutare la propria posizione.