Un fabbricato strumentale può essere considerato rurale e, conseguentemente usufruire delle agevolazioni IMU, solo se rispetta i requisiti di cui all’articolo 9, comma 3-bis, del D.L. 557/1993, fin dal momento della presentazione della dichiarazione catastale (DOCFA). 

Su questo tema si è recentemente pronunciata la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Modena che, con la Sentenza n. 250 del 27 giugno 2025, ha negato la ruralità ad un fabbricato poiché al momento della presentazione della domanda, il soggetto che disponeva dell’immobile non era ancora abilitato all’esercizio dell’attività agrituristica.

Una pronuncia quella del Collegio modenese che seppur astrattamente corretta lascia spazio a numerosi spunti di riflessione in ordine alle diverse casistiche che potrebbero interessare la vita del fabbricato nel corso degli anni.  

La vicenda prende avvio dall’impugnazione di due avvisi di accertamento catastale emessi dall’Agenzia delle Entrate con cui veniva riclassificata la categoria catastale proposta dal contribuente (A/2 – abitazioni civili) in categoria speciale D/2 (residenze turistico-alberghiere) e veniva respinta la richiesta di riconoscimento della ruralità. Il rigetto veniva motivato sulla base del fatto che, al momento della domanda, non risultava ancora conseguita l’abilitazione necessaria per l’attività agrituristica.

La società contribuente contestava tali provvedimenti, sostenendo di aver sempre inteso destinare gli immobili ad uso agrituristico. A riprova di ciò, durante il giudizio veniva prodotto il provvedimento di abilitazione, ottenuto però in un momento successivo rispetto alla presentazione della domanda.

Il Collegio modenese, con la decisione in commento, ha respinto i ricorsi, evidenziando un principio chiaro: per ottenere l’annotazione catastale della ruralità è indispensabile che, già al momento della richiesta, il richiedente sia in possesso delle autorizzazioni previste dagli organi competenti o, quantomeno, abbia presentato la comunicazione di inizio attività senza che il Comune abbia segnalato motivi ostativi. Non è dunque sufficiente dimostrare un’intenzione futura o un progetto in corso; occorre una documentazione completa e regolare fin dall’inizio. Tale interpretazione troverebbe conferma anche nella Circolare n. 7/2007 con cui l’allora Agenzia del Territorio ha diramato ai vari Uffici specifiche indicazioni in merito ai criteri di accertamento dei fabbricati che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della ruralità e di quelli mai dichiarati in catasto. Con il citato documento di prassi l’Agenzia ha chiarito che per la verifica della destinazione del bene ad attività agrituristica deve essere esibita copia della autorizzazione del competente Organo amministrativo locale attestante il rispetto dei limiti o che, indirettamente, riconosca il carattere di attività agrituristica.

Nel caso trattato la società agricola aveva presentato la domanda di ruralità il 27 ottobre 2023, ma l’autorizzazione regionale per l’attività agrituristica era stata rilasciata soltanto l’8 gennaio 2025. Ne consegue che, alla data della domanda, l’immobile non poteva essere considerato strumentale all’attività agrituristica, ai sensi dell’art. 9, comma 3-bis, lettera e), del D.L. 557/1993.

La sentenza della Corte di Modena appare in linea teorica condivisibile, poiché presupposto per l’attribuzione della qualifica di fabbricato rurale è la strumentalità all’esercizio dell’attività agricola che nel caso in esame, vista anche la categoria catastale specifica dell’immobile, non può prescindere dall’autorizzazione all’esercizio dell’attività agrituristica. Tuttavia sulla base di tali principi occorre interrogarsi sulle sorti della ruralità nel caso in cui l’autorizzazione agrituristica venga interrotta per alcuni mesi a seguito del cambio di titolarità dell’immobile. Ebbene, sulla base dei principi espressi dalla CGT di primo grado, anche in questo caso la ruralità del fabbricato potrebbe essere messa in discussione, quindi per non correre il rischio di perdere l’esenzione IMU occorrerebbe presentare una nuova domanda della ruralità.