Con la Risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti circa la corretta qualificazione fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione di un diritto di superficie su fondi agricoli non edificabili e dalla contestuale cessione della nuda proprietà a soggetti diversi. 

Il caso sottoposto al vaglio dell’Amministrazione finanziaria riguarda un agricoltore, proprietario da oltre cinque anni di terreni non edificabili, che intende costituire il diritto di superficie a favore di una società e cedere la nuda proprietà al figlio nell’ambito di una pianificazione del passaggio generazionale.

La cessione di diritti reali su terreni agricoli

Come noto, con effetto dal 1° gennaio 2024, l’art. 1, comma 92, lett. a) e b), Legge n. 213/2023, c.d. “Legge di Bilancio 2024”, ha significativamente modificato la disciplina delle plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, TUIR.

È stato, in particolare, previsto un diverso trattamento impositivo per gli atti di:

• cessione a titolo oneroso di immobili e di diritti reali immobiliari, che continuano a rientrare nella lett. b) dell’art. 67, comma 1, TUIR;
• costituzione degli altri diritti reali di godimento, che rientrano nella lett. h) dell’art. 67, comma 1, TUIR.

Di conseguenza, dal 1° gennaio 2024, qualsiasi costituzione onerosa di diritti reali (superficie, enfiteusi, servitù, usufrutto, uso e abitazione) è considerata un’operazione fiscalmente rilevante e, come tale, genera plusvalenze tassabili.

In precedenza, invece, la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli non edificabili non generava plusvalenza se il terreno era posseduto da oltre cinque anni e l’operazione non era effettuata in regime d’impresa.

Successivamente, tuttavia, l’art. 1, comma 1-bis, D.L. n. 84/2025, ha introdotto una norma di interpretazione autentica dell’art. 67, comma 1, TUIR, che ridefinisce, sempre con effetto dal 1° gennaio 2024, la tassazione dei redditi derivanti dalla concessione di usufrutto o altri diritti reali di godimento.

Secondo tale disposizione, l’art. 67, comma 1, TUIR, deve essere interpretato nel senso che i corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di usufrutto o di altri diritti reali di godimento su beni immobili effettuata da una persona fisica, non in regime d’impresa, determinano:

• una plusvalenza immobiliare, ai sensi delle lett. b) e b-bis) del comma 1 dell’art. 67, TUIR, qualora si effettui contestualmente anche la cessione della nuda proprietà e, pertanto, il soggetto disponente non mantenga alcun diritto reale sul bene immobile;
• redditi diversi, ai sensi della lett. h) del comma 1 dell’art. 67, TUIR, qualora il soggetto disponente mantenga un diritto reale sul bene immobile.

Pertanto, qualora il disponente si spossessi integralmente dell’immobile nello stesso atto, non si genera un reddito diverso di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR, ma una plusvalenza di cui alle lett. b o b-bis) dell’art. 67, comma 1, TUIR, imponibile solo in taluni specifici casi.

In considerazione di tale evoluzione normativa, un contribuente che svolge un’attività agricola di cui all’art. 2135, Codice civile, avvalendosi del regime catastale di determinazione del reddito di cui all’art. 32, TUIR, ha presentato un’apposita istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate per comprendere il trattamento fiscale applicabile alla costituzione di un diritto di superficie su fondi agricoli non edificabili, detenuti da più di cinque anni, con contestuale cessione del diritto di proprietà a soggetti diversi.

In particolare, il contribuente istante intende realizzare una contestuale cessione di più diritti reali parziali dei terreni e, nello specifico, il diritto di superficie ad una società e il diritto di nuda proprietà in favore del figlio, nell’ambito di un’operazione di pianificazione del passaggio generazionale.

Ad avviso dell’istante, la cessione contestuale del diritto di superficie e del diritto di nuda proprietà a due soggetti distinti deve essere qualificata come un’unica alienazione della piena proprietà, comportante la perdita integrale di ogni potere economico e giuridico sui terreni, nonché di qualsiasi diritto reale sugli stessi.

Di conseguenza, la cessione della piena proprietà dei terreni, detenuti per un periodo superiore a cinque anni, non determina la realizzazione di una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.

Investita della questione, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto evidenziato che nel caso in cui i predetti diritti siano costituiti su fondi agricoli non edificabili, i relativi corrispettivi realizzano plusvalenze tassabili di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, qualora i beni immobili siano stati acquistati da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione.

Nel caso in esame, l’istante intende costituire un diritto di superficie su terreni posseduti da più di cinque anni e, contestualmente, cedere il diritto di nuda proprietà in favore di un soggetto diverso (il figlio).

Al riguardo, qualora da detti contratti non residui alcun diritto reale in capo al contribuente, neanche nell’ipotesi di estinzione del diritto di superficie temporaneo, lo stesso non realizzerà alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. Diversamente, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di superficie costituirà reddito diverso ai sensi della lett. h) del comma 1 dell’art. 67, TUIR.

In definitiva, qualora non residui alcun diritto reale in capo all’istante, l’operazione deve essere valutata secondo i criteri delle plusvalenze immobiliari. Di conseguenza, poiché nel caso specifico i terreni agricoli non edificabili sono posseduti da più di cinque anni, la plusvalenza realizzata non è soggetta a tassazione ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.