Con l’Ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026, la Corte di Cassazione ha chiarito che, ai fini dell’imposta di registro e dell’applicazione del c.d. regime del “prezzo-valore”, la pertinenzialità di un bene non può essere esclusa sulla base della sola distanza fisica rispetto all’immobile principale.

Occorre invece una valutazione complessiva del rapporto funzionale tra i beni, considerando destinazione concreta, utilizzo e volontà del proprietario, come desumibile da elementi oggettivi.

Il regime del prezzo valore e la cessione di un terreno distante dall’abitazione principale

Con l’Ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul tema della pertinenzialità in materia di imposta di registro, affermando un principio di particolare rilevanza, ossia che la sola distanza fisica tra due immobili non è di per sé sufficiente a escludere il vincolo pertinenziale e, conseguentemente, l’applicazione del regime fiscale del “prezzo-valore”.

La controversia nasce dall’acquisto di due terreni per un valore complessivo di 100.000 euro. Le parti avevano richiesto l’applicazione del sistema “prezzo-valore”, sostenendo che uno dei due terreni costituisse pertinenza dell’abitazione principale dell’acquirente, pur trovandosi a circa 500 metri di distanza dall’immobile abitativo. Secondo quanto dichiarato nell’atto notarile, il terreno era destinato a giardino, area di sgombero e spazio per animali domestici.

L’Agenzia delle Entrate aveva tuttavia negato l’agevolazione, ritenendo assente il requisito oggettivo della pertinenzialità proprio in ragione della distanza tra i beni e della mancanza di un collegamento stabile e funzionale tra di essi. Di conseguenza, l’Ufficio aveva liquidato l’imposta di registro sull’intero corrispettivo pattuito e non sul mero valore catastale.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale sia la Commissione Tributaria Regionale della Campania avevano confermato la posizione dell’Amministrazione finanziaria. In particolare, la CTR aveva ritenuto che la distanza di 500 metri escludesse la pertinenzialità funzionale e che la sola volontà del proprietario non fosse sufficiente a fondare il vincolo pertinenziale in ambito tributario.

Il contribuente ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi.

Con il primo motivo veniva contestata la nullità della sentenza per motivazione apparente. Secondo il ricorrente, infatti, il giudice d’appello si sarebbe limitato a richiamare la distanza tra gli immobili senza spiegare adeguatamente perché tale elemento fosse sufficiente a escludere la pertinenzialità.

La Suprema Corte ha tuttavia respinto tale censura, ritenendo che la motivazione della CTR, pur sintetica, fosse comunque idonea a superare il cosiddetto “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 della Costituzione. I giudici di legittimità hanno ricordato che il vizio di motivazione apparente ricorre solo quando il ragionamento decisorio sia del tutto incomprensibile, contraddittorio o incapace di rendere percepibile la ratio decidendi. Nel caso concreto, invece, la CTR aveva chiaramente individuato nella distanza un elemento ritenuto sufficiente a escludere la pertinenzialità.

Ben diversa, invece, la conclusione raggiunta sul secondo motivo di ricorso, relativo alla violazione degli artt. 817 e 818, Codice civile.

La Cassazione ha accolto la censura avanzata dal contribuente ribadendo che, in assenza di una definizione tributaria autonoma, la nozione di pertinenza deve essere ricavata dal concetto civilistico. Pertanto, ciò che rileva è l’esistenza di una destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale, secondo quanto previsto dall’art. 817, Codice civile

Richiamando precedenti conformi, tra cui le Sentenze n. 29065/2025, n. 33629/2023, n. 2351/2024 e n. 2364/2024, la Corte ha precisato che l’iscrizione catastale distinta o la mancanza di contiguità fisica non costituiscono elementi decisivi. Assume, infatti, esclusivo rilievo il rapporto di complementarità funzionale tra i beni.

In tale prospettiva, i giudici di legittimità hanno ritenuto errata la decisione della CTR nella parte in cui aveva attribuito alla distanza geografica un valore sostanzialmente assorbente, senza valutare gli ulteriori elementi concreti allegati dal contribuente, quali la destinazione effettiva del terreno e il suo utilizzo funzionale rispetto all’abitazione principale.

La Corte ha richiamato inoltre la propria Sentenza n. 5050/2021, con la quale era stata riconosciuta la pertinenzialità di un garage situato a oltre due chilometri dall’abitazione principale, evidenziando come il concetto di contiguità fisica possa essere superato in presenza di una concreta utilità funzionale del bene.

Secondo i giudici di legittimità, in materia di imposta di registro la pertinenzialità richiede una valutazione sostanziale e complessiva della fattispecie concreta. La distanza tra i beni rappresenta soltanto uno degli elementi da considerare e può assumere rilievo esclusivamente quando risulti incompatibile, secondo criteri di ragionevolezza, con la destinazione pertinenziale.

Occorre quindi verificare in concreto:

• la funzione economico-sociale del bene;
• le modalità di utilizzo;
• l’effettiva complementarità funzionale;
• la volontà del proprietario, purché desumibile da elementi oggettivi.

Sulla base di tali considerazioni, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in diversa composizione.

Particolarmente rilevanti risultano i due principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte:

“In tema di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza richiede una valutazione complessiva di tutti gli elementi della fattispecie, dovendosi accertare l’esistenza di un vincolo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale, alla luce sia di elementi oggettivi, non essendo sufficiente il mero dato formale o catastale.”

“In tema di imposta di registro, la distanza spaziale tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale non costituisce elemento dirimente ai fini dell’esclusione del vincolo pertinenziale, nei limiti della non irragionevolezza, dovendo essa essere apprezzata unitamente agli ulteriori fattori rilevanti - quali la destinazione funzionale e l’effettivo utilizzo dei beni - secondo un criterio di valutazione globale e ai principi che regolano l’imposizione indiretta.”