Con la riapertura dei termini per l’affrancamento di aree e partecipazioni non quotate possedute alla data del 1° gennaio 2015, detenute al di fuori del regime di impresa, sono state raddoppiate le aliquote dell’imposta sostitutiva.

Alla luce di ciò, i calcoli di convenienza sia per coloro che hanno già rivalutato in passato, sia per i soggetti che rivalutano oggi per la prima volta, sono cambiati enormemente.

Ricordiamo, in primo luogo, che il comma 627 della Legge di Stabilità per il 2015 ha previsto un aumento delle aliquote delle imposte sostitutive:

- aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dal 2 al 4% per la rivalutazione delle partecipazioni non riqualificate;

- aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dal 4 all’8% per la rivalutazione delle partecipazioni qualificate e per le aree.

Per poter effettuare una corretta valutazione di economicità dell’affrancamento, occorre effettuare il seguente ragionamento:

• per le aree, il valore ottenuto applicando l’aliquota dell’8% sull’importo risultante dalla perizia, deve essere confrontato con la tassazione separata (per le aree suscettibili di utilizzazione edificatoria) ovvero ordinaria (per i terreni agricoli) della plusvalenza.
• Per quanto riguarda le partecipazioni non qualificate, l’imposta sostitutiva del 4% sul valore di perizia, deve essere raffrontato con il 26% del prelievo sul plusvalore, pertanto, la convenienza per l’affrancamento si determina in presenza di una plusvalenza di almeno il 16% del valore della quota;
• Per le partecipazioni qualificate, il confronto si deve effettuare tra il 49,72% della plusvalenza, tassato con l’aliquota marginale del contribuente (addizionali comprese), e la sostitutiva dell’8% sul valore di perizia. In tal caso, supponiamo che l’Irpef venga corrisposta sulla base dell’ultimo scaglione, l’affrancamento risulterebbe più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria nel momento in cui la plusvalenza supera il 36,4% del presumibile prezzo di cessione della quota.

Per quanto riguarda i soggetti che hanno già provveduto a rivalutare in passato, il discorso diviene più complesso (ricordiamo che la possibilità di scomputo dell’imposta già versata è stata introdotta dall’art. 7 del D.L. 70/2011).

La possibilità di utilizzare questa opportunità si verifica in due situazioni:

• Nel momento in cui il valore del bene è cresciuto in misura rilevante, tale da giustificare l’onere della nuova perizia;
• Quando il valore di mercato dell’area si è decrementato e non è più possibile cedere ad un corrispettivo pari al valore precedentemente affrancato.

Nella prima fattispecie sopra elencata, il raddoppio dell’aliquota fa si che il nuovo affrancamento non si limiti all’imposta sostitutiva sul maggior valore del terreno rispetto all’ultima valutazione giurata, ma bensì è necessario che si aggiunga anche il 4% su tale ultimo valore.

Risulta del tutto particolare, invece, il caso in cui si effettui un affrancamento al ribasso per evitare l’applicazione dell’imposta di registro sul valore di perizia superiore al prezzo di vendita: in tutte le ipotesi in cui il valore dell’area non si è almeno dimezzato, scatta un conguaglio di imposta sostitutiva. In tale fattispecie si viene a verificare una situazione in cui si incassa di meno dalla cessione rispetto al valore affrancato, ma, nonostante questo, per evitare di incorrere in accertamenti, è necessario accollarsi una differenza di imposta sostitutiva e l’onere di una nuova perizia.