L’art. 67 del Tuir disciplina la categoria dei redditi diversi, tra i quali assumono particolare rilevanza le plusvalenze immobiliari, che interessano direttamente i produttori agricoli.

In vista di UNICO 2015 pubblichiamo uno schema di sintesi finalizzato ad esaminare le diverse ipotesi di plusvalenza immobiliare imputabili ad un imprenditore agricolo nel caso di cessione di un terreno:

1. TERRENI LOTTIZZATI

L’art. 67 lett. a) stabilisce che sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di terreni oggetto di lottizzazione ovvero sui quali sono state eseguite opere intese a renderli edificabili. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 319/E del 24 luglio 2008, ha precisato che si ha lottizzazione quando il Comune ha approvato il piano di lottizzazione ed è stata approvata la relativa convenzione che stabilisce tutti gli oneri a carico del privato inerenti le opere di urbanizzazione. L’art. 68 del Tuir fornisce i criteri per la determinazione di tali plusvalenze.

La plusvalenza va dichiarata nel quadro RL, rigo RL5, in base al principio di cassa, indicando nella colonna 1 il corrispettivo percepito, e nella colonna 2 i corrispondenti costi.

2. TERRENI AGRICOLI

A norma dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, sono tassabili le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di immobili (terreni agricoli e fabbricati) acquistati da meno di cinque anni. Per gli immobili pervenuti con donazione, il periodo di cinque anni decorre, non dalla data dell’atto di donazione, ma dalla data di acquisto da parte del donante.

La plusvalenza va dichiarata nel quadro RL, rigo RL6, indicando nella colonna 1 il corrispettivo percepito, e nella colonna 2 i corrispondenti costi.

Il soggetto che vende l’immobile può evitare la tassazione della plusvalenza, chiedendo, nell’atto notarile, l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 20%.

3. CESSIONI DI TERRENI EDIFICABILI

Per terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria si intendono i terreni qualificati come edificabili in base a un piano regolatore generale. A differenza degli altri immobili, in precedenza esaminati, tali plusvalenze si realizzano anche se il terreno:

• è stato acquisito per successione o donazione;
• è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni.

La plusvalenza è assoggettata a tassazione separata (tassazione, generalmente, più favorevole di quella ordinaria) a norma dell’articolo 17, lettera g-bis) del TUIR.

In ogni caso il contribuente, in sede di dichiarazione, può optare per la tassazione ordinaria.

La plusvalenza va dichiarata nella sezione II del quadro RM.

4. CESSIONE DI CUBATURA

Con il trasferimento della cubatura il proprietario di un fondo cede, in tutto o in parte, la volumetria, concessagli dal piano regolatore, a beneficio di un acquirente, consentendogli un aumento dell’edificabilità.

Tale trasferimento, come ribadito in numerose sentenze della Corte di cassazione e dalla stessa amministrazione finanziaria con risoluzione n. 250948 del 17 agosto 1976, produce effetti analoghi ai trasferimenti di diritti reali di natura immobiliare, con la conseguenza che il corrispettivo deve essere tassato al pari di una cessione di terreno edificabile.